Ở bài viết trước, Biggee.vn đã đưa ra mô mình tương quan giữa giá bán và cho thuê của hơn 400 dự án căn hộ tại TP.HCM. Trong bài viết này, Biggee.vn sẽ cập nhật thêm mô hình trên đối với khu vực Hà Nội và so sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giữa 2 thị trường này
Để có sự so sánh tương đồng, dữ liệu giá bán và giá thuê được tính trung bình của các tháng 6,7,8 năm 2023 và chỉ lấy những dự án có đơn giá bán dưới 100 triệu/m2. Chúng ta có mô hình tương quan giữa giá thuê và giá bán của 2 thị trường như sau:
- Tại TP.HCM:Đơn giá thuê = 0.003503 x Đơn giá bán + 0.004292
- Tại Hà Nội: Đơn giá thuê = 0.002959 x Đơn giá bán + 0.025403
Đối với mô hình tương quan giữa giá bán và cho thuê căn hộ tại Hà Nội, mức độ phù hợp đạt 70%, thấp hơn so với TP.HCM với mức độ phù hợp là 80%. Điều này có thể kết luận là giá thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội ít phụ thuộc vào giá bán hơn so với thị trường TP.HCM. Mặc dù vậy, mức độ phù hợp 70% vẫn là tỷ lệ tốt, giữa giá bán và giá thuê có quan hệ tuyến tính với nhau.
Dựa vào mô hình tuyến tính của 2 thị trường, ta có thể thấy là căn hộ chung cư ở Hà Nội có đơn giá bán dưới 40 triệu/m2 sẽ có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt hơn so với tại TP.HCM. Ngược lại, căn hộ chung cư ở TP.HCM có đơn giá bán trên 40 triệu/m2 sẽ có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt hơn ở Hà Nội.
Qua bài viết này, Biggee.vn xin giải đáp một số ý kiến của mọi người trong bài viết kỳ trước như sau:
Số lượng 400 mẫu dữ liệu là quá ít!
Số lượng 400 mẫu dữ liệu là số lượng dự án căn hộ chung cư đang được nghiên cứu, không phải là thông tin của 1 căn hộ cụ thể. Để có giá bán và giá thuê của mỗi dự án, dữ liệu sẽ qua các bước lọc trùng, lọc ảo, loại loại bỏ giá trị nhiễu để ra kết quả giá với độ phù hợp trên 90%.
Mô hình chỉ đúng 74% là quá thấp, nhiều giá trị nhiễu, công thức mà sai số trên 10% thì vứt đi
Phạm vi báo cáo là nghiên cứu mức độ tuyến tính giữa giá bán và giá thuê dựa vào dữ liệu thực tế, các giá trị nhiễu cũng của một dự án thực tế, nên Biggee.vn không loại bỏ để đảm báo tính khách quan. Công thức chung là để mọi người nhẩm tính nhanh giá bán giá thuê thay vì phải nhớ thông tin từng dự án. Nếu cần độ chính xác cao và chi tiết hơn thì Biggee.vn đã có bảng giá của hơn 1.300 dự án tại đây: https://biggee.vn/bang-gia-can-ho
Cần xem xét nhiều biến số hơn
Ngoài giá thuê và giá bán, Biggee.vn có các thông tin của dự án như: quy mô, tiện ích (hồ bơi, công viên, hầm gửi xe…), giá đường mặt tiền trước dự án, giá nhà đất xung quanh dự án, khoảng cách đến các trường đại học, cao đẳng… Tuy nhiên mô hình phân tích kết hợp các yếu tố trên không phù hợp với đa số người xem. Nếu mọi người cần thông tin để nghiên cứu vui lòng liên hệ email: contact@biggee.vn hoặc hotline: 0889441000