Ngày 24/06/2023, trên một báo điện tử có bài viết “Nhà phố cổ Hà Nội ồ ạt rao bán: Giá đắt giật mình 2,1 tỷ đồng/m2, chỉ siêu giàu mới dám mua”. Đặc biệt, nội dung có lấy ví dụ về tin đăng bán nhà mặt phố Cầu Gỗ đoạn Hàm cá mập có view trực diện hồ Hoàn Kiếm, có diện tích 40m2 với 5 tầng, giá rao bán là 84 tỷ đồng. Với ví dụ này thì vô tình hay cố ý cũng đã khiến độc giả xác lập “mặt bằng giá mới” tại khu vực này là trên 2 tỷ/m2.
Cùng Biggee.vn xác minh các thông tin này với công cụ Search Engine thông tin bất động sản. Công cụ này hỗ trợ tìm kiếm thông tin từ nhiều nguồn bằng hình ảnh, từ khóa, ví trí, đặc điểm bất động sản. Ngoài ra, công cụ còn hỗ trợ xác minh thông tin thật – ảo, giúp định giá sơ bộ và lọc thông tin chính chủ.
Mức độ tin cậy của thông tin
Với các thông tin có được, Biggee.vn sử dụng công cụ tìm kiếm bằng hình ảnh thì ra được kết quả như sau:
Thực tế, tin đăng được lấy ví dụ trong bài báo đã được đăng từ tháng 02/2023, qua nhiều lần gia hạn thì ta thấy ngày đăng trên website đăng tin là tháng 06/2023, tức tin đăng này đã đăng hơn 4 tháng mà chưa chốt giao dịch (giả sử nhu cầu bán thật). Do đó, với ví dụ này thì không thể thuyết phục được việc “ồ ạt rao bán” nhà đất khu vực này.
Cũng với kết quả tìm kiếm bằng hình ảnh ở trên, tin đăng bán nhà 84 tỷ (22/02/2023) sử dụng lại hình ảnh của tin đăng bán nhà 33 tỷ (01/11/2020). Từ đây có 2 vấn đề được đặt ra:
- Tại sao không sử dụng hình ảnh mới mà dùng hình ảnh của người khác cách đây hơn 2 năm, phải chăng nhu cầu không có thật?
- Giả sử nhu cầu có thật và 2 tin đăng này đều của 1 BĐS thì bất động sản này tăng hơn 2,5 lần chỉ trong hơn 2 năm liệu có hợp lý?
Biggee sẽ đưa ra tất cả các thông tin để giúp người dùng có câu trả lời chứ không đưa ra 1 kết luận cụ thể. Tuy nhiên, đối với các tin đăng này sẽ được lọc khi đưa vào mô hình định giá nhà đất.
Mức độ phù hợp của thông tin
Với phương pháp định giá theo phương pháp so sánh giá thị trường, ngoài việc chọn lọc các thông tin thật, thời gian giao dịch gần nhất thì cần phải đánh giá mức độ phù hợp của các thông tin đó với nhau. Không thể lấy 1 thông tin đơn lẻ mà đánh giá cho toàn bộ khu vực.
Với mô hình tuyến tính xác định giá nhà mặt tiền tại tuyến đường Cầu Gỗ, Hàng Bạc, Hoàn Kiếm, Hà Nội ta thấy đơn giá giao dịch tập trung ở mức 820 – 970 Tr/m2 vẫn còn cách xa giá 2,1 tỷ/m2.
Kết luận
Việc tìm kiếm thông tin mua bán nhà đất từ các website đăng tin vẫn là cách nhanh, hiệu quả và kinh tế nhất. Tuy nhiên, chúng ta cần liên kết và đối chiếu các thông tin với nhau thì mới chọn lọc được các thông tin có giá trị.