Phạm vi thị trường bất động sản Sân bay Long Thành trong báo cáo này bao gồm khu vực Nhơn Trạch và Long Thành theo địa giới hành chính trước sáp nhập. Trước đây, khu vực này thường được định vị với lợi thế “gần TP.HCM” và từng được kỳ vọng sáp nhập vào TP.HCM. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, dù không thuộc TP.HCM, khu vực hiện đã hội tụ nhiều điều kiện để hình thành một cực tăng trưởng độc lập khi thuộc địa bàn thành phố trực thuộc trung ương và sở hữu ba trụ cột phát triển gồm công nghiệp, hạ tầng và đô thị hóa.
Công nghiệp là nền tảng phát triển cốt lõi của khu vực. Nhơn Trạch – Long Thành tập trung nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, đóng vai trò thu hút lực lượng lao động, chuyên gia và hình thành nền tảng dân số ổn định. Nổi bật nhất là cụm khu công nghiệp Nhơn Trạch với tổng quy mô hơn 2.500 ha, tạo động lực lớn cho nhu cầu nhà ở và dịch vụ đô thị.
Hạ tầng tiếp tục là lợi thế cạnh tranh quan trọng. Ngoài “át chủ bài” là Sân bay Long Thành, khu vực còn nằm tại điểm giao thoa của nhiều tuyến giao thông chiến lược như vành đai, cao tốc liên vùng, đồng thời được định hướng kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM thông qua hai tuyến metro trong tương lai. Điều này giúp gia tăng khả năng kết nối vùng và nâng cao vai trò logistics – dịch vụ của khu vực.
Đô thị hóa đang diễn ra rõ nét hơn sau sáp nhập hành chính vào tháng 06/2025. Tại thời điểm đó, toàn bộ đơn vị hành chính trong khu vực đều ở cấp xã; đến nay, Nhơn Trạch và Long Thành đã được nâng cấp lên phường, phản ánh xu hướng phát triển đô thị ngày càng rõ ràng.
Mức độ đô thị hóa hiện tập trung chủ yếu quanh các khu công nghiệp và các trục giao thông chính. Tuy nhiên, xét trên tổng thể quỹ đất tự nhiên, tỷ lệ đất có công trình xây dựng ước tính mới đạt khoảng 5%. Nguyên nhân đến từ việc một phần lớn diện tích thuộc nhóm đất hạn chế hoặc không thể phát triển đô thị, bao gồm rừng phòng hộ Phước An, quỹ đất sân bay Long Thành và các khu vực quy hoạch khu công nghiệp mới phía Nam sân bay.
Về quy hoạch, định hướng phát triển Nhơn Trạch và Long Thành hiện vẫn chủ yếu dựa trên khung của Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050. Sau quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc trung ương, địa phương đã thực hiện nhiều điều chỉnh cục bộ cũng như công bố các phương án quy hoạch để lấy ý kiến người dân.
Tuy nhiên, phương án điều chỉnh tổng thể mới nhất hiện nay là chủ trương điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050 theo Quyết định số 2508/UBND-TH ngày 07/06/2026, hiện đang trong giai đoạn lấy ý kiến công khai.
Theo phương án đang được xin ý kiến, khu vực Nhơn Trạch được dự báo có mức độ thay đổi không lớn khi phần lớn quỹ đất ở tiếp tục kế thừa định hướng từ các khu đô thị đã và đang triển khai trước đó. Trong khi đó, Long Thành có thể chứng kiến những thay đổi đáng kể hơn khi khu vực quanh sân bay được ưu tiên cho đất thương mại – dịch vụ (TMDV) và khu công nghiệp (KCN), khiến nguồn cung quỹ đất ở mới trở nên hạn chế hơn trong tương lai.
Đối với thị trường bất động sản, các dự án tạo động lực tâm lý gần đây chủ yếu đến từ phân khúc chung cư, nhà ở xã hội (NOXH) và thấp tầng. Tuy nhiên, đất nền vẫn là sản phẩm chiếm ưu thế, đóng góp gần 70% tổng nguồn cung trên thị trường. Dù vậy, phần lớn các dự án quy mô lớn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy chưa cao, phản ánh sức hấp thụ còn hạn chế. Đây cũng là lý do khiến thị trường dù xuất hiện các tín hiệu hưng phấn nhưng nhìn chung vẫn đang ở trạng thái “chờ” – chờ hạ tầng hiện hữu rõ nét hơn, chờ gia tăng dân số thực và chờ các động lực khai thác kinh tế được hiện thực hóa.
Dữ liệu chi tiết cùng hệ thống đồ họa chuyên sâu được trình bày trong Báo cáo Thị trường Bất động sản Long Thành do Biggee thực hiện.
Báo cáo dành cho khách hàng có đăng ký gói thành viên VIP, từ gói tháng: https://biggee.vn/premium-report
