Sau quá trình sáp nhập đơn vị hành chính, vùng Đông Nam Bộ vẫn là khu vực phát triển năng động nhất cả nước, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này đang phải đối mặt với nhiều vấn đề cả về dân số, hạ tầng kết nối, phân bổ dự án lẫn mức giá.
Áp lực dân số lớn tại các đô thị lõi
TP.HCM tiếp tục là trung tâm đầu tàu của vùng với quy mô dân số vượt 14 triệu người – dẫn đầu cả nước. Điều này gây ra áp lực cực lớn về nhu cầu nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh dân cư chủ yếu tập trung tại các đô thị lõi và vệ tinh như khu trung tâm TP.HCM, TP Vũng Tàu (Bà Rịa – Vũng Tàu), Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương). Những khu vực này vốn đã phát triển nhanh trong giai đoạn trước, nay lại càng trở nên quá tải khi tiếp tục là điểm đến của người dân di cư và lực lượng lao động mới.
Hạ tầng kết nối: nhiều tiềm năng nhưng còn bỏ ngỏ
Vùng Đông Nam Bộ từ lâu đã sở hữu mạng lưới kết nối nội vùng mạnh mẽ, với các tuyến Quốc lộ huyết mạch như QL1A, QL51, QL13,… Đồng thời, các tuyến cao tốc quan trọng như TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây hay TP.HCM – Trung Lương cũng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng bán kính phát triển dự án. Tuy nhiên, hệ thống đường vành đai – đặc biệt là Vành đai 2 – vẫn chưa khép kín, gây hạn chế trong việc phát triển các khu đô thị mới ở các vành ngoài. Hệ thống Vành đai 3 và 4 dù được kỳ vọng rất lớn nhưng vẫn trong quá trình triển khai, chưa mang lại hiệu quả ngay tức thì.
Dự án tập trung tại các khu vực đã quá tải
Thị trường nhà ở hiện vẫn tập trung mạnh tại các khu vực đông dân cư truyền thống. TP.HCM tiếp tục chiếm ưu thế về số lượng dự án và nguồn cung căn hộ. Ngoài ra, các điểm nóng như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay TP Biên Hòa (Đồng Nai) cũng ghi nhận nhiều dự án mới, nhờ kết nối thuận tiện với TP.HCM. Ngược lại, các tỉnh thành như Tây Ninh, Bình Phước dù quỹ đất dồi dào nhưng lại ít dự án đáng chú ý, cho thấy sự phân bổ chưa đều trong toàn vùng.
Mức giá phân hóa rõ rệt giữa các địa phương
Xét về giá bán, vùng Đông Nam Bộ đang có sự phân hóa rõ. Các tỉnh như Tây Ninh và Đồng Nai vẫn giữ mức giá dễ chịu, phù hợp với người mua ở thực – dù nguồn cung còn hạn chế. Trong khi đó, tại TP.HCM, dù truyền thông thường xuyên đề cập đến các dự án sơ cấp có mức giá vượt 100 triệu đồng/m², nhưng thực tế giá trung bình toàn thị trường đang giữ ở mức 53,4 triệu đồng/m² – hiện đã thấp hơn Hà Nội. Vùng giá phổ biến hiện dao động trong khoảng 36–66 triệu đồng/m².
