Thị trường căn hộ tại Việt Nam cho thấy xu hướng dịch chuyển phân khúc giá theo thời gian, trong đó các dự án hiếm khi quay lại phân khúc thấp hơn sau khi đã tăng giá. Ma trận Markov là một công cụ phù hợp để mô hình hóa quá trình này thông qua các xác suất chuyển dịch giữa các phân khúc.
Nghiên cứu được triển khai trên thị trường căn hộ tại TP.HCM – khu vực có mức độ ổn định tương đối trong những năm gần đây, cho phép quan sát rõ nét xu hướng dịch chuyển phân khúc mang tính cấu trúc. Phạm vi phân tích tập trung vào giai đoạn 2020–2025, trong đó mỗi dự án được lựa chọn đều phải có dữ liệu giá bán từ năm 2020 nhằm đảm bảo tính liên tục và đại diện cho diễn biến thực của thị trường. Cách tiếp cận này giúp phản ánh “tính thị trường” đúng nghĩa, hạn chế ảnh hưởng của các hoạt động điều tiết giá sơ cấp từ chủ đầu tư.
Quá trình thu hẹp nguồn cung diễn ra rõ nét nhất tại hai phân khúc giá 35–50 triệu đồng/m² và 70–100 triệu đồng/m² – tương ứng với hai nhóm nhu cầu cốt lõi của thị trường: phân khúc căn hộ có mức giá tiếp cận được nhưng sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, và phân khúc căn hộ cao cấp. Trong khi đó, nhóm dưới 35 triệu đồng/m² dù có lợi thế về mặt giá bán, song nhiều dự án tồn tại vướng mắc pháp lý, khiến tốc độ dịch chuyển và thu hẹp diễn ra chậm hơn đáng kể.
Dữ liệu cho thấy giá bán có thể biến động trong nội bộ từng phân khúc, phản ánh các dao động ngắn hạn của thị trường. Tuy nhiên, khi một dự án đã dịch chuyển sang phân khúc giá cao hơn, hầu như không ghi nhận hiện tượng quay trở lại phân khúc thấp hơn. Điều này hàm ý rằng mặt bằng giá căn hộ có xu hướng “bậc thang hóa” theo thời gian. Về dài hạn, để hạ nhiệt thị trường, giải pháp duy nhất mang tính cấu trúc là gia tăng nguồn cung mới tại các phân khúc đã bị thu hẹp hoặc biến mất; trong khi kỳ vọng giá chung cư giảm trở lại các mức cũ gần như không khả thi.
Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu “Ứng dụng Ma trận Markov trong phân tích dịch chuyển phân khúc căn hộ” được gửi cho khách hàng có đăng ký gói Thành viên VIP
