Nếu trên thị trường mua bán, mặt bằng giá chung cư tại đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua nhà thì ở thị trường cho thuê, bức tranh dành cho nhóm người ở thực (end-user) vẫn tương đối tích cực.
Dữ liệu thống kê mới nhất của Biggee cho thấy mặt bằng giá thuê hiện nay nhìn chung vẫn nằm trong ngưỡng phù hợp với thu nhập của nhiều hộ gia đình đô thị, qua đó đóng vai trò như “van giảm áp” cho nhu cầu nhà ở trong bối cảnh giá bán neo ở mức cao.
Cụ thể, khoảng 27% dự án chung cư trên thị trường hiện vẫn ghi nhận các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 65 m² có giá thuê dưới 8 triệu đồng/tháng. Nếu lấy mức trần thu nhập theo khung tiếp cận nhà ở xã hội hiện nay là 40 triệu đồng/tháng cho một hộ gia đình, thì chi phí thuê nhà ở nhóm này chỉ tương đương khoảng 20% thu nhập – một tỷ lệ được xem là hợp lý theo chuẩn chi tiêu nhà ở tại các đô thị lớn.
Ở chiều ngược lại, phân khúc cho thuê cao cấp với mức giá trên 26 triệu đồng/tháng (tương đương 1.000 USD) tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm và những khu đô thị có cộng đồng chuyên gia, người nước ngoài sinh sống như Quận 1 cũ, Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú và Phú Mỹ Hưng. Hiện có khoảng 20 dự án ghi nhận mức giá thuê này đối với căn hộ 2 phòng ngủ – 65 m², phản ánh nhu cầu ổn định từ nhóm khách thuê thu nhập cao và thị trường chuyên biệt.
Đáng chú ý, khi đặt thị trường thuê trong mối tương quan với thị trường mua bán, dữ liệu giai đoạn từ 2020 đến nay cho thấy chỉ số giá bán chung cư tại TP.HCM tăng nhanh gần gấp đôi so với chỉ số giá thuê. Điều này phản ánh xu hướng giá tài sản leo thang mạnh hơn nhiều so với tốc độ cải thiện dòng tiền khai thác cho thuê, khiến khoảng cách giữa “giá để ở” và “giá để đầu tư” ngày càng giãn rộng.
Mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện đã vượt TP.HCM chỉ trong một thời gian ngắn, nhưng giá thuê lại gợi nhớ đến những đặc trưng cũ của hai thị trường.
Trước đây, thị trường chung cư Hà Nội từng trải qua giai đoạn kéo dài gần như đứng yên, thậm chí không khó để tìm dự án với giá dưới 35 triệu/m² trong phạm vi vành đai 2. Điều tương tự đang diễn ra với thị trường cho thuê. Trong khi tại TP.HCM, các căn hộ cho thuê dưới 8 triệu/tháng chủ yếu tập trung ở các khu vực xa trung tâm, thì tại Hà Nội, mức giá này xuất hiện rộng khắp từ trung tâm đến vùng ven. So với giá bán, giá thuê ở cả hai thị trường điều chỉnh khá chậm.
Giá thuê chung cư phản ánh sát nhu cầu ở thực. Sự tăng cao của giá bán trong khi giá thuê ít biến động đã dẫn đến tình trạng mất cân bằng trên thị trường. Trong báo cáo phân tích ngày 17/12/2025, Biggee cũng lưu ý rằng giá chung cư đang chững lại, điều này mang yếu tố tích cực, tạo cơ hội cho thị trường điều chỉnh và cân bằng hơn.
Trong bối cảnh mặt bằng giá bán duy trì ở mức cao và lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng trở lại, thị trường cho thuê nhiều khả năng sẽ tiếp tục đóng vai trò bệ đỡ cho nhóm hộ gia đình chưa đủ năng lực tài chính để mua nhà. Đồng thời, sự gia tăng nhu cầu thuê ở thực cũng có thể tạo lực đẩy khiến giá thuê điều chỉnh tăng dần trong thời gian tới, nhằm thu hẹp khoảng cách đang mở rộng giữa giá bán và giá thuê.
