Việc một dự án chưa đủ điều kiện bán hàng không đồng nghĩa dự án có pháp lý yếu, đặc biệt với những dự án mới triển khai và chưa phát sinh giao dịch. Rủi ro pháp lý đáng lưu ý chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư thu tiền của khách hàng trái quy định, dưới các hình thức như đặt cọc, booking, giữ chỗ hay phiếu đăng ký trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trong số 50 dự án căn hộ đang triển khai tại Bình Dương, có 28 dự án đã được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng nguồn cung khoảng 35.000 căn được phép ký hợp đồng mua bán. 22 dự án còn lại, với khoảng 26.000 sản phẩm, hiện chưa được xác nhận đủ điều kiện bán hàng hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, việc một dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán không đồng nghĩa toàn bộ quá trình pháp lý và triển khai dự án đã được đảm bảo, cũng như một dự án chưa có văn bản này không đồng nghĩa dự án đang có vấn đề pháp lý. Chẳng hạn, Lavita Thuận An đã được xác nhận đủ điều kiện bán hàng từ năm 2020 nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao. Trong khi đó, với những dự án mới ra mắt và chưa đủ điều kiện bán hàng, việc chưa có văn bản đủ điều kiện bán tự thân không phải là vấn đề, nếu chủ đầu tư chưa thực hiện việc thu tiền đặt cọc trái quy định.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và trước thời điểm ký hợp đồng mua bán. Điều này có nghĩa, khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc với mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán.
Dù vậy, trên thị trường vẫn xuất hiện nhiều hình thức thu tiền trước với các tên gọi như “booking”, “thiện chí”, “phiếu đăng ký”, “thỏa thuận đặt chỗ”… Việc thay đổi tên gọi không làm thay đổi bản chất của giao dịch. Nếu khoản tiền thực tế được sử dụng để giữ một sản phẩm cụ thể, xác lập quyền ưu tiên mua và sau đó được khấu trừ vào giá bán, thì về bản chất có thể được xem xét như một khoản đặt cọc.
Tuy nhiên, đến nay chưa ghi nhận một vụ việc điển hình được xử lý công khai, tạo thành tiền lệ rõ ràng đối với các hình thức thu tiền trước núp dưới tên gọi “booking”, “phiếu đăng ký” hay “đặt chỗ” trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. Đây cũng là khoảng trống khiến ranh giới giữa một khoản đăng ký nhu cầu và một khoản đặt cọc thực tế vẫn còn gây nhiều tranh luận trên thị trường.
Đặc biệt, tại những dự án có nhu cầu lớn hơn nguồn cung, người mua thường chấp nhận tham gia các hình thức đăng ký sớm để có cơ hội lựa chọn sản phẩm. Tuy nhiên, đi cùng với lợi thế tiếp cận nguồn cung sớm là những rủi ro mà người mua cần nhận thức rõ, nhất là khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng và khoản tiền đã được chuyển cho chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.
Các số liệu chi tiết và những phân tích chuyên sâu về nguồn cung, pháp lý, tiến độ triển khai và diễn biến thị trường căn hộ Bình Dương được Biggee cập nhật trong Báo cáo thị trường căn hộ Bình Dương.
