Theo Luật Đất đai mới, bảng giá đất lần đầu của các tỉnh, thành phố sẽ được ban hành và áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn các địa phương sau sáp nhập, với mốc thời gian 01/01/2026. Trên cơ sở đó, Biggee đã cập nhật và thống kê số liệu tại một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.
Hà Nội chia địa bàn thành 17 khu vực mới khi ban hành bảng giá đất
Chiều 26/11, tại Kỳ họp thứ 28, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết ban hành Bảng giá đất lần đầu áp dụng trên toàn địa bàn Thành phố với tỷ lệ tán thành cao. Nghị quyết sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho công tác quản lý và sử dụng đất, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đáng chú ý, Hà Nội tổ chức lại toàn bộ địa bàn thành 17 khu vực với các đặc điểm tương đồng về vị trí địa lý, mức độ đô thị hóa và định hướng quy hoạch. Trong bối cảnh không còn đơn vị hành chính cấp huyện, trong khi cấp xã, phường có quy mô nhỏ và số lượng lớn, việc xác lập 17 khu vực được xem là cách tiếp cận hợp lý. Theo đánh giá của Biggee, cách phân chia này nhiều khả năng sẽ trở thành khung tham chiếu xuyên suốt trong các định hướng quy hoạch sắp tới của Thành phố, qua đó giúp người mua nhà và nhà đầu tư dễ dàng định hình khu vực quan tâm và đưa ra quyết định phù hợp hơn.
Sau quá trình sắp xếp lại các đơn vị hành chính, dấu ấn về ranh giới quận, huyện cũ vẫn còn in đậm trong nhận thức của người dân. Trong bối cảnh đó, Hà Nội đã có bước đi đáng chú ý khi xác lập 17 khu vực trong bảng giá đất mới.
Theo đánh giá của Biggee, việc phân chia này không chỉ nhằm phục vụ công tác ban hành giá đất, mà còn mang ý nghĩa định hình không gian phát triển và sẽ bám sát các định hướng quy hoạch trong thời gian tới, với quy mô tương đương các quận, huyện trước đây. Dấu hiệu rõ nét đầu tiên là toàn bộ Khu đô thị Olympic được xếp trọn trong Khu vực 10, thay vì trải trên địa bàn của ba huyện như trước.
Giá đất Đồng Nai điều chỉnh mạnh phía Đông Bắc
Bé Mèo Đồng Nai xin chào đến cô chú anh chị! Hình ảnh bé Mèo được phác hoạ dựa trên dự thảo bảng giá đất Đồng Nai, sẽ áp dụng thống nhất trên toàn tỉnh từ ngày 01/01/2026.
Quan sát “khuôn mặt” của bé, chúng ta thấy hai mắt, miệng và phần đuôi được tô đậm hơn. Đây là những khu vực có mức giá đất ở trung bình cao trong dự thảo, bao gồm thị xã Phước Long cũ, thị xã Bình Long cũ, thành phố Đồng Xoài cũ, trục trung tâm từ Biên Hòa đến Long Thành và phường Long Khánh của TP Long Khánh trước đây. Tại các khu vực này, giá đất ở trung bình dao động từ 4.2 đến 14.5 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn các vùng còn lại.
Ở bức tranh điều chỉnh giá, khi so sánh giữa bảng giá đất hiện hành và bảng giá dự kiến, hình ảnh bé Mèo giống như đang đeo một chiếc ba lô. Phần “lưng ba lô” là các điểm nóng về mức tăng giá, tương ứng với TP Long Khánh, huyện Định Quán và huyện Tân Phú. Điều này phản ánh sự dịch chuyển và phân bổ lại mức giá theo định hướng phát triển mới của tỉnh.
Có thể thấy mặt bằng giá đất theo dự thảo vẫn tương đối thấp so với giá thị trường thực tế. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh mạnh ở các khu vực ven cho thấy rõ định hướng mở rộng phát triển không gian đô thị và hạ tầng tại Đồng Nai trong thời gian tới.
Tây Ninh điều chỉnh mạnh ở khu vực Tây Ninh cũ
Có thể thấy mặt bằng giá đất cao chủ yếu tập trung tại những khu vực giáp TP.HCM và các trung tâm phát triển hiện hữu. Dù thuộc nhóm cao nhất, mức giá trung bình vẫn chưa vượt 19 triệu đồng/m², cho thấy vẫn còn khoảng cách đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường cũng như so với các khu vực giáp ranh thuộc TP.HCM.
Một điểm đáng chú ý là các khu vực được điều chỉnh tăng mạnh nhất lại không nằm ở Long An cũ – nơi tập trung nhiều dự án bất động sản, hạ tầng phát triển và trung tâm hành chính mới. Thay vào đó, biên độ điều chỉnh lớn nhất lại xuất hiện tại các khu vực thuộc địa bàn Tây Ninh cũ.
Bên cạnh đó, các tuyến đường có giá đất cao nhất cũng tập trung tại một khu vực không phải trung tâm hành chính cũ hay mới. Phường Long Hoa (trước đây thuộc Hòa Thành) nổi bật với số lượng tuyến đường có mức giá cao chiếm ưu thế, chủ yếu là các trục đường bao quanh Trung tâm thương mại Long Hoa. Trong đó, đường Huỳnh Thanh Mừng đang là tuyến có mức giá cao nhất theo bảng giá đất dự thảo.
“Giá đất TP.HCM tăng X lần” là câu nói luôn đúng nhưng chưa đầy đủ
Theo phân tích của Biggee, các “vùng nóng” về giá đất tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ và TP. Vũng Tàu cũ – những nơi có mật độ đô thị hóa cao, hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu sử dụng đất lớn.
Thực tế theo dự thảo bảng giá đất mới, khu vực TP.HCM cũ nhìn chung ít biến động, thể hiện rõ trên bản đồ nhiệt với màu trắng chiếm ưu thế – tương ứng mức chênh lệch giữa bảng giá hiện hành và dự thảo dưới 10%, trong khi chiều ngược lại, vùng ven Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận mức điều chỉnh rất mạnh, nhiều nơi tăng trên 100%, phản ánh xu hướng cập nhật bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường tại các địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh và còn nhiều dư địa phát triển
Do đó, nhận định đầy đủ phải là: giá đất theo bảng giá đất UBND TP.HCM dự kiến ban hành tăng mạnh chủ yếu tại vùng ven Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, chứ không phải toàn bộ địa bàn TP.HCM đều tăng đồng loạt, đồng thời cần nhấn mạnh rằng mức “tăng” này là do điều chỉnh lại bảng giá Nhà nước trên nền bảng giá cũ vốn thấp xa thực tế, chứ không đồng nghĩa với việc giá thị trường đang tăng tương ứng hay sẽ tăng theo cùng một nhịp.
Những “điểm sáng” trên mặt bằng giá đất khu vực Đông Nam Bộ.
Theo đúng nghĩa đen, các khu vực có giá đất cao hơn được thể hiện bằng gam màu sáng hơn. Dữ liệu sử dụng là dự thảo bảng giá đất ở đang được lấy ý kiến, dự kiến ban hành và áp dụng lần đầu từ ngày 01/01/2026 theo Luật Đất đai mới.
Bản đồ minh họa do Biggee thực hiện phần nào lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư lớn lựa chọn Long An hay Đồng Nai để phát triển các đại đô thị. Với khoảng cách đến trung tâm TP.HCM tương đương các khu vực ven đô trong thành phố, nhưng khi triển khai dự án tại Long An hoặc Đồng Nai, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp lại thấp hơn đáng kể.
Các phân tích chi tiết được Biggee trình bày trong mục Premium Report, đồng thời dữ liệu giá đất Nhà nước theo từng tuyến đường đã được cập nhật đầy đủ trên công cụ xem giá nhà đất của Biggee. Công cụ tra cứu này cho phép hiển thị song song giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá thị trường, giúp người dùng dễ dàng so sánh và có cái nhìn toàn diện về “hai mức giá” chỉ trong một lần tra cứu.
Đăng ký gói xem giá nhà đất: https://biggee.vn/dich-vu-thanh-vien
