Theo thống kê của Biggee từ 540 dự án căn hộ đã bàn giao tại TP.HCM cũ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (TSLN) trung bình đạt 3,3%/năm. Với mặt bằng này, một căn hộ trị giá khoảng 4 tỷ đồng có thể tạo ra dòng tiền cho thuê khoảng 11,5 triệu đồng/tháng.
Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM khoảng 3.3%, trong khi lãi suất tiết kiệm khoảng 6% và lãi vay khoảng 14%, nhiều chuyên gia cho rằng đầu tư căn hộ cho thuê là lựa chọn “kém khôn ngoan”. Tuy nhiên, nếu đặt toàn bộ các yếu tố vào mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) thay vì chỉ so sánh riêng từng số liệu, bức tranh tài chính sẽ khác.
Thống kê hiệu quả cho thuê căn hộ
Vẫn có khoảng 70 dự án có TSLN cho thuê trung bình trên 4%, chiếm khoảng 13% số dự án khảo sát. Phần lớn trong nhóm này là các dự án đã bàn giao từ lâu, với mức giá trung bình khoảng 42 triệu đồng/m².
Ở chiều ngược lại, có hơn 180 dự án có TSLN cho thuê dưới 3%, chiếm khoảng 34% số dự án khảo sát. Đây chủ yếu là các dự án thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá trung bình 94 triệu đồng/m².
Có một hiện tượng khá thú vị xuất hiện khi đặt hiệu quả cho thuê bên cạnh mức giá bán.
Khi cần chứng minh sự hợp lý của một dự án có mức giá cao, mặt bằng giá thường được so sánh với các dự án cao cấp mới bàn giao hoặc đang triển khai. Trong khi đó, các dự án cũ thường ít được nhắc đến.
Nhưng khi nói về khả năng khai thác dòng tiền, những dự án có giá thuê tốt lại thường được đưa vào làm tham chiếu – và không ít trong số đó là các dự án đã bàn giao từ lâu, dù chính những dự án này lại thường bị bỏ qua khi dùng để tham chiếu giá bán.
Nói cách khác, các mẫu dùng để so sánh có thể không phản ánh đầy đủ bức tranh thị trường nếu không được lọc theo cùng một nguyên tắc thống nhất.
Hiệu quả phương án đầu tư thực tế
Để minh họa hiệu quả đầu tư với các giả định ở mức tối thiểu, The Pegasuite (Quận 8) được chọn làm trường hợp phân tích. Dự án có mức giá khoảng 65–69 triệu đồng/m², tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 3,3%/năm và mức tăng giá khoảng 22% trong năm qua – tương đối sát với mặt bằng chung căn hộ TP.HCM, hiện khoảng 72 triệu đồng/m², tỷ suất cho thuê 3,3% và mức tăng giá khoảng 20%.
Số liệu thực tế cho thấy căn hộ 68 m² tại The Pegasuite có giá bán trung bình khoảng 4,4 tỷ đồng và có thể cho thuê khoảng 12,5 triệu đồng/tháng. Với các giả định về lãi suất hiện tại, mô hình chiết khấu dòng tiền cho thấy căn hộ chỉ cần tăng giá khoảng 8,6%/năm để đạt IRR 6%, tương đương chi phí cơ hội khi gửi tiết kiệm. Trong khi đó, dữ liệu thực chứng cho thấy giá căn hộ tại dự án đã tăng khoảng 22% trong năm qua. Điều này cho thấy dù tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 3,3%, yếu tố tăng giá tài sản có thể tạo ra phần lợi nhuận đáng kể và khiến bài toán đầu tư căn hộ vẫn có sức hấp dẫn nhất định.
Việc đặt riêng tỷ suất lợi nhuận cho thuê, lãi suất tiết kiệm và lãi suất vay cạnh nhau để kết luận đầu tư căn hộ hiệu quả hay không là một cách nhìn quá đơn giản, nếu không đặt cả ba yếu tố vào cùng một mô hình kinh tế. Bởi mỗi tỷ lệ được tính trên một mẫu số khác nhau:
- Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tính trên toàn bộ giá trị căn hộ, không chỉ trên phần vốn tự có.
- Chi phí cơ hội 6% chỉ áp dụng cho phần vốn tự có mà nhà đầu tư thực sự bỏ ra,không phải toàn bộ giá trị căn hộ
- Lãi vay 14% chỉ phát sinh trên phần vốn vay, không phải toàn bộ giá trị căn hộ.
- Ngược lại, kỳ vọng tăng giá lại được tính trên toàn bộ giá trị tài sản, không chỉ trên phần vốn tự có.
Tuy nhiên, đầu tư bất động sản không phải là bài toán “dễ ăn”. Các giả định trên mới chỉ phản ánh những yếu tố cơ bản và chưa tính đến các chi phí chìm như thuế, phí chuyển nhượng, phí môi giới, phí trả nợ trước hạn, thời gian trống, chi phí sửa chữa và các chi phí phát sinh trong quá trình khai thác. Khi đưa đầy đủ các khoản chi phí này vào mô hình, hiệu quả đầu tư thực tế sẽ thấp hơn và biên an toàn cũng thu hẹp đáng kể.
Vì vậy, không thể đơn giản nói “3% < 6% < 14% nên đầu tư căn hộ là không hiệu quả”. Muốn đánh giá đúng, cần đưa toàn bộ các dòng tiền này vào một mô hình chiết khấu dòng tiền, từ đó tính IRR trên phần vốn chủ sở hữu và so sánh với chi phí cơ hội.
Biggee đã cập nhật danh sách 140 dự án căn hộ có TSLN cho thuê trên 3,5%, kèm bảng phân tích hiệu quả đầu tư cho thuê trong Premium Report. Đây là một góc nhìn bổ sung, giúp nhà đầu tư đánh giá toàn diện hơn hiệu quả đầu tư căn hộ tại TP.HCM, thay vì chỉ dựa vào giá bán hoặc tỷ suất cho thuê đơn thuần.
