Sau giai đoạn “mở góc” tăng trưởng mạnh từ 2024, thị trường chung cư Hà Nội hiện đang bước vào trạng thái “khép góc”. Giá bán vẫn tiếp tục đi lên, nhưng đà tăng đã chậm lại đáng kể kể từ sau tháng 11/2025, trong khi giá thuê bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh.
Diễn biến này được xem là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dần trở lại trạng thái cân bằng hơn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (TSLN) hiện chỉ còn khoảng 2,4%, giảm một nửa so với mức 4,4% của cùng kỳ năm 2023. Đồng thời, 79% số dự án ghi nhận xu hướng thu hẹp mức suy giảm TSLN cho thuê — tức tốc độ giảm trong giai đoạn 03/2025–03/2026 đã thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Chỉ 21% dự án tiếp tục ghi nhận mức suy giảm mạnh hơn. Phần lớn các trường hợp này đến từ các chung cư hoặc khu tập thể cũ vốn bị “bỏ quên” trong đợt tăng giá 2024–2025 và hiện mới bắt đầu tăng theo mặt bằng chung của thị trường.
Trong khi đó, thị trường căn hộ tại TP.HCM lại cho thấy diễn biến gần như ngược lại. Khoảng cách giữa chỉ số giá bán và giá thuê đang có xu hướng nới rộng, và hơn một nửa số dự án khảo sát ghi nhận mức suy giảm TSLN cho thuê lớn hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình hiện còn khoảng 3,5%. Tuy nhiên, theo đánh giá của Biggee, đây vẫn là diễn biến mang tính tăng trưởng tự nhiên của thị trường, khi mức tăng giá không còn dễ bị thao túng như trước. Một ví dụ điển hình có thể thấy qua trường hợp của Vinhomes Grand Park, dự án từng gây nhiều chú ý vào giai đoạn cuối năm 2025, nhưng diễn biến giá trên thị trường vẫn duy trì ở trạng thái ổn định, không xuất hiện những biến động bất thường.
Nhìn chung, hai xu hướng trái ngược tại Hà Nội và TP.HCM đều mang ý nghĩa tích cực: Hà Nội đang điều chỉnh để trở lại trạng thái cân bằng hơn, trong khi TP.HCM thể hiện quá trình tăng giá tự nhiên và vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận được của thị trường.
Phân tích trên được xây dựng từ dữ liệu khảo sát gần 800 dự án căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, bao gồm giá bán và giá thuê trong giai đoạn 2023–2026. Cách tiếp cận này cho phép quan sát xu hướng tăng trưởng theo chu kỳ thị trường tổng thể, thay vì chỉ nhìn vào mặt bằng giá mới — yếu tố thường chịu ảnh hưởng lớn từ “game sơ cấp”.
Dữ liệu chi tiết dạng file Excel hiện được cung cấp riêng cho khách hàng đăng ký gói VIP năm của Biggee.
