Tuyến Vành đai 4 tại Hà Nội và TP.HCM có những điểm tương đồng khi cùng đóng vai trò bao quanh các vùng công nghiệp và đô thị lớn, đồng thời kết nối với hệ thống hạ tầng hàng không trọng điểm, trong đó có hai sân bay quốc tế lớn của mỗi vùng đang được xây dựng và mở rộng.
Tuy nhiên, sự khác biệt về lịch sử phát triển đô thị, quy mô hạ tầng hiện hữu cũng như khoảng cách kết nối đã tạo ra những điều kiện phát triển hoàn toàn khác nhau giữa hai khu vực. Vì vậy, không thể lấy sự thành công của các dự án quanh Vành đai 4 Hà Nội để áp dụng trực tiếp khi đánh giá tiềm năng các đô thị đang triển khai quanh Vành đai 4 TP.HCM.
Khác biệt lớn nhất nằm ở yếu tố khoảng cách và khả năng kết nối với khu vực trung tâm. Tại Hà Nội, với bán kính khoảng 20 km, nhiều khu vực dọc Vành đai 4 đã có thể kết nối tương đối thuận lợi với trung tâm thành phố. Trong khi đó, tại TP.HCM, ngay cả khi mở rộng bán kính lên 30 km tính từ khu vực trung tâm (Bitexco), phạm vi tiếp cận chỉ giới hạn ở một số khu vực như Bến Lức, Cần Đước và Nhà Bè. Do đó, tiềm năng phát triển của các khu đô thị quanh Vành đai 4 TP.HCM cần được nhìn nhận dựa trên khả năng hình thành các đô thị có tính độc lập, thay vì kỳ vọng chủ yếu vào sự kết nối trực tiếp với trung tâm hiện hữu.
Yếu tố thứ hai cần lưu ý là tiến độ và mức độ hoàn thiện của tuyến đường. Trong khi Vành đai 4 Hà Nội đang dần bước vào giai đoạn khép kín, thì Vành đai 4 TP.HCM dù đã được phê duyệt về mặt tổng thể, nhiều dự án thành phần vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện thủ tục. Đáng chú ý, đoạn tuyến đi qua khu vực Long An theo quy hoạch cũ đang có những đề xuất điều chỉnh lớn về hướng tuyến. Điều này đồng nghĩa với việc một số khu đô thị dù đang sở hữu vị trí thuận lợi về giao thông, nhưng có thể không còn lợi thế “gần Vành đai 4” nếu phương án điều chỉnh mới được thông qua.
Xét về cơ cấu sản phẩm, nếu như tại Vành đai 4 Hà Nội, các sản phẩm chủ đạo là nhà thấp tầng và căn hộ chung cư, thì thị trường quanh Vành đai 4 TP.HCM lại tập trung chủ yếu vào phân khúc đất nền. Phần lớn các dự án tại đây đã được triển khai từ nhiều năm trước và đang trong giai đoạn tái khởi động khi thị trường dần phục hồi. Một số dự án khu đô thị lớn với sản phẩm thấp tầng đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, tiệm cận với các khu vực vùng ven thuộc TP.HCM cũ. Trong khi đó, phân khúc đất nền vẫn duy trì mức giá tương đối hợp lý, ghi nhận xu hướng tăng nhẹ nhưng chưa xuất hiện hiện tượng tăng nóng.
Chi tiết dữ liệu, bản đồ phân tích và các nhận định chuyên sâu được trình bày đầy đủ trong Báo cáo thị trường bất động sản gắn với Vành đai 4 TP.HCM do Biggee thực hiện, hiện đã được phát hành trong chuyên mục Premium Report: https://biggee.vn/premium-report
