Biểu đồ nến không còn xa lạ với giới đầu tư chứng khoán, và giờ đây, Biggee.vn đã ứng dụng phương pháp trực quan này để thống kê lại diễn biến thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM trong vòng 12 tháng qua. Thay vì chỉ dựa vào mức giá trung bình thông thường, biểu đồ nến giúp thể hiện rõ ràng sự phân tầng giá cả trên thị trường – từ những dự án thấp nhất đến cao cấp nhất.
Phương pháp thống kê:
Biểu đồ nến của Biggee sử dụng 5 mốc giá: min, 5%, trung bình, 95%, và max. Đây là sự điều chỉnh so với nến truyền thống nhằm thể hiện rõ hơn “thân nến” – phần phản ánh thị trường chính – trong bối cảnh mức chênh lệch giữa giá thấp nhất và cao nhất đang rất lớn.
Những điểm nổi bật từ biểu đồ:
- Chỉ 2 phiên giảm giá trong 12 tháng: Thị trường căn hộ chỉ ghi nhận giá giảm vào tháng 08/2024 và 02/2025, còn lại đều duy trì xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ. Đây là dấu hiệu của một chu kỳ tăng trưởng ổn định.
- Phân cực rõ rệt ở 2 đầu nến:
- Dự án cao nhất: Grand Marina Saigon tiếp tục giữ vững vị trí căn hộ đắt nhất TP.HCM, với giá trung bình trên 400 triệu đồng/m², không thay đổi trong suốt giai đoạn khảo sát.
- Dự án thấp nhất: Phú Mỹ Thuận (Nhà Bè) là dự án có giá thấp nhất, với mức trung bình dưới 20 triệu đồng/m², và cũng không biến động trong năm qua.
- Giá trị thân nến (5%–95%): Dao động từ 25,6 đến 121,7 triệu đồng/m². Điều này cho thấy:
- 95% dự án tại TP.HCM có giá dưới 121,7 triệu đồng/m².
- Chỉ 5% dự án nằm trên mức giá này, tương đương 32 dự án đã bàn giao hoặc đủ điều kiện mở bán. Đây là nhóm dự án thuộc phân khúc siêu cao cấp, không phản ánh bộ mặt chung của toàn thị trường và không đại diện cho phần lớn dự án đang đáp ứng nhu cầu mua ở thực.
- Giá trung bình toàn thị trường: Hiện đạt mức 57,7 triệu đồng/m² – nhưng lệch về phía thấp hơn của biểu đồ, phản ánh rằng phần lớn nguồn cung thứ cấp vẫn tập trung ở các phân khúc dưới mức trung bình này.
Kết luận:
Thị trường căn hộ TP.HCM đang trong giai đoạn tăng trưởng ổn định và bền vững. Dù mặt bằng giá có xu hướng đi lên, vẫn còn nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, đặc biệt ở các khu vực vùng ven và các dự án có quy mô vừa phải.
Tuy nhiên, Biggee cũng cảnh báo về tình trạng thông tin sai lệch trên thị trường, đặc biệt là các nội dung quảng cáo “hết căn hộ dưới 2-3 tỷ” hay “TP.HCM không còn căn hộ dưới 40 triệu/m²”. Cần có biện pháp mạnh tay theo Luật Quảng cáo để xử lý các trường hợp cố tình gây hiểu lầm về nguồn cung, ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà.
Ghi chú: “TP.HCM” trong phân tích này là phạm vi TP.HCM trước sáp nhập, không bao gồm các khu vực mới sáp nhập từ tỉnh lân cận.
Giải pháp dữ liệu bất động sản chính xác, toàn diện và khách quan nhất: https://biggee.vn/dich-vu-thanh-vien
