Trước thời điểm sáp nhập đơn vị hành chính, Biggee đã xây dựng bản đồ giá nhà đất của 63 tỉnh, thành nhằm phản ánh mức giá trung bình và so sánh tương quan giữa các địa phương. Tuy nhiên, ngay trong cùng một tỉnh thành đã tồn tại độ vênh lớn giữa khu vực đô thị và nông thôn. Sau sáp nhập, biên độ chênh lệch này còn nới rộng hơn, khiến việc đánh giá mặt bằng giá càng cần đặt trong bối cảnh cụ thể.
Chung cư vốn là loại hình bất động sản phục vụ trực tiếp nhu cầu nhà ở đô thị. Vì vậy, nguồn cung và giá căn hộ có thể xem như chỉ báo về tốc độ đô thị hóa cũng như tương quan mặt bằng giá bất động sản giữa các địa phương. Bản đồ giá và nguồn cung dự án căn hộ toàn quốc sẽ giúp phác họa bức tranh tổng quan nhất về thị trường.
I) NGUỒN CUNG
Hiện nay, cả nước có khoảng 2.000 dự án căn hộ thương mại, phân bố tại 26/34 tỉnh, thành, cung cấp khoảng 1,4 triệu căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung không phân bổ đồng đều mà chia thành 5 nhóm chính:
- Nhóm ngoại hạng: Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai thị trường dẫn đầu, mỗi địa phương có trên 400.000 căn hộ đã và đang triển khai. Đáng chú ý, sau sáp nhập, TP.HCM đạt hơn 700.000 căn hộ thương mại, dẫn đầu cả nước và gần như khó bị vượt qua trong ít nhất một thập kỷ tới. Hà Nội hiện ghi nhận khoảng 450.000 căn.
- Nhóm thứ hai: Hưng Yên với trên 50.000 căn hộ. Nếu chưa sáp nhập, Bình Dương cũng thuộc nhóm này.
- Nhóm thứ ba (10.000–50.000 căn): Gồm các địa phương có thế mạnh du lịch như Đà Nẵng, Hải Phòng, An Giang, Gia Lai, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Ngoài căn hộ để ở, các khu vực này còn tập trung nhiều dự án condotel phục vụ du lịch.
- Nhóm thứ tư: Bao gồm các tỉnh, thành còn lại có nguồn cung ở mức khiêm tốn.
- Nhóm chưa có dự án căn hộ thương mại: Cà Mau, Cao Bằng, Điện Biên, Đồng Tháp, Lai Châu, Quảng Ngãi, Sơn La và Tuyên Quang. Riêng Đồng Tháp có 2 dự án căn hộ tại địa giới Tiền Giang cũ, nhưng đều là nhà ở xã hội nên không tính vào thống kê căn hộ thương mại.
II) MẶT BẰNG GIÁ
Hà Nội hiện dẫn đầu cả nước với mức giá trung bình khoảng 76,7 triệu đồng/m² sau giai đoạn tăng nóng. Xếp thứ hai không phải TP.HCM mà là Đà Nẵng – nơi nhiều dự án condotel cao cấp đang triển khai – với mức trung bình 71,7 triệu đồng/m². Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM sau sáp nhập vào khoảng 63,3 triệu đồng/m².
Một số địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đông nhưng mặt bằng giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý như Tây Ninh, Đồng Nai, Thanh Hóa, Bắc Ninh và Quảng Ninh. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh giá căn hộ tại hai đô thị lớn tiếp tục leo thang.
III) KẾT LUẬN
Mặt bằng giá căn hộ trung bình tại Việt Nam dao động từ 27–76 triệu đồng/m². Biên độ này không phân hóa mạnh như giá đất ở, nhưng vẫn là một khoảng cách đáng kể. Vì vậy, câu hỏi “Người Việt mất bao lâu để mua được nhà?” cần được đặt trong tương quan giữa thu nhập và giá nhà tại từng địa phương cụ thể. Không thể lấy thu nhập bình quân đầu người của cả nước để so sánh trực tiếp với giá nhà tại Hà Nội hay TP.HCM – những thị trường có đặc thù hoàn toàn khác biệt.
