Hệ thống metro TP.HCM đã được cụ thể hóa trong Đồ án Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, với thông tin tương đối rõ về hướng tuyến, vị trí và loại hình nhà ga. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn trên bản đồ, rất khó định lượng sự khác biệt về tiềm năng TOD, mức độ đô thị hóa, nguồn cung nhà ở và mặt bằng giá giữa các nhà ga.
Từ đó, Biggee thực hiện phân tích 4 chiều dữ liệu thị trường trong phạm vi bán kính 1 km quanh từng nhà ga, nhằm định lượng đặc điểm hiện trạng và dư địa phát triển của từng khu vực.
1. Mức độ đô thị hóa
Mức độ đô thị hóa được đo lường thông qua tổng diện tích đất có công trình xây dựng, sử dụng dữ liệu Open Buildings.
Kết quả cho thấy, bên cạnh khu vực trung tâm có mật độ xây dựng cao, một số khu vực phía Tây TP.HCM như Quận 12, Bình Chánh, Bình Tân cũng đã có mức độ xây dựng đáng kể. Ngược lại, nhiều nhà ga tại khu vực TP. Thủ Đức cũ vẫn có mức độ xây dựng thấp hơn, cho thấy dư địa lớn để hình thành các khu TOD mới với quy mô đáng kể.
2. Giá đất mặt tiền
Giá đất mặt tiền quanh nhà ga là một chỉ báo quan trọng về chi phí phát triển và khả năng triển khai các dự án TOD.
Mặt bằng giá đất cao hiện tập trung tại khu vực trung tâm và đang có xu hướng mở rộng về phía Thủ Thiêm. Càng xa khu vực trung tâm, mặt bằng giá có xu hướng giảm nhanh hơn. Sự khác biệt này không chỉ phản ánh giá trị đất mà còn cho thấy dư địa hình thành các cực TOD vệ tinh tại những khu vực có chi phí đất thấp hơn nhưng không quá xa trung tâm, đặc biệt như Nam Sài Gòn và Tây Bắc TP.HCM.
3. Nguồn cung căn hộ
Nguồn cung căn hộ hiện tại vẫn tập trung tại một số khu vực nhất định, trong khi nhiều khu vực dọc các tuyến metro gần như chưa có sự hiện diện đáng kể của các dự án căn hộ.
Đáng chú ý, các khu vực như Tân Tiền, Tây Bắc TP.HCM và khu Nam Nhà Bè vẫn còn tương đối ít nguồn cung căn hộ so với các khu vực đã phát triển.
Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và hạ tầng TP.HCM vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh, những dự án căn hộ đã hình thành và nằm gần các tuyến metro có thể được xem là lựa chọn tương đối an toàn, bởi các dự án này đã hiện hữu và ít chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi của quy hoạch trong tương lai.
4. Giá căn hộ
Một điểm đáng chú ý là giá căn hộ không giảm theo khoảng cách đến trung tâm với tốc độ tương tự giá đất mặt tiền.
Nhiều nhà ga nằm khá xa khu vực trung tâm nhưng vẫn duy trì mặt bằng giá căn hộ trung bình trên 70 triệu đồng/m². Điều này cho thấy giá trị căn hộ chịu tác động không chỉ từ khoảng cách địa lý mà còn từ nguồn cung, chất lượng dự án, hạ tầng hiện hữu, khả năng kết nối và kỳ vọng phát triển của từng khu vực.
Nếu bản đồ quy hoạch cho chúng ta biết metro sẽ đi đâu, thì các thống kê trên giúp trả lời câu hỏi những khu vực quanh nhà ga đang có gì và còn dư địa phát triển đến đâu. Bốn lớp dữ liệu: mức độ đô thị hóa, giá đất, nguồn cung căn hộ và giá căn hộ, được liên kết theo từng nhà ga, tạo thành một bức tranh định lượng về đặc điểm và tiềm năng của từng khu vực.
Không chỉ bản đồ hướng tuyến, dữ liệu phân tích chi tiết theo từng nhà ga cũng đã được Biggee cập nhật tại Premium Report, giúp người dùng tiếp cận sâu hơn các dữ liệu về mức độ đô thị hóa, giá đất, nguồn cung và giá căn hộ quanh từng nhà ga. Premium Report: https://biggee.vn/premium-report
