Theo số liệu mới nhất từ Biggee, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM (trước sáp nhập) hiện không tồn tại phân khúc giá nào thực sự “tuyệt chủng”. Trên thực tế, thị trường vẫn duy trì phổ giá rất rộng, trải dài từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m², phản ánh cấu trúc đa tầng và mức độ phân hóa rõ nét của nguồn cung căn hộ.
Nhận định “giá chung cư tuyệt chủng” bắt đầu xuất hiện sau giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi, khi hàng loạt dự án mới được tung ra với mặt bằng giá cao. Khái niệm này chủ yếu được sử dụng như một thông điệp marketing, nhằm tạo cảm giác rằng các mức giá cao đang chào bán là “bình thường” và phù hợp với xu thế chung của thị trường.
Thống kê của Biggee cho thấy, các dự án căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m² vẫn đang tồn tại và chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung. Với mức giá này, người mua có thể sở hữu một căn hộ khoảng 65 m² với tổng giá trị dưới 2,2 tỷ đồng – con số không hề biến mất như nhiều quan điểm đang lan truyền. Tuy vậy, phần lớn các dự án thuộc phân khúc này là chung cư đã hình thành từ lâu, cư dân sinh sống ổn định, hoạt động môi giới không sôi động nên gần như “vô hình” đối với nhiều người mua nhà trên thị trường thứ cấp.
Bên cạnh đó, không ít dự án giá thấp gặp các rào cản nhất định như vấn đề pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa khu vực trung tâm, hoặc thuộc nhóm nhà ở xã hội (NOXH) với điều kiện chuyển nhượng hạn chế, khiến thanh khoản không cao.
Một số dự án quy mô lớn đang ghi nhận mức giá dưới 35 triệu đồng/m², có thể kể đến như:
- Vision Bình Tân (1900 căn)
- HQC Plaza (1700 căn NOXH)
- Tecco Town Bình Tân (1600 căn)
- Vĩnh Lộc DGold (1300 căn)
- Thủ Thiêm Green House (1040 căn NOXH)
- Đạt Gia Centre Point (1000 căn)
- Lê Thành Tân Tạo (1000 căn)
- Happy City Hạnh Phúc (1000 căn NOXH)
- Terra Rosa (990 căn)
- Lê Thành An Lạc (930 căn NOXH)
- Ehome 2 (621 căn)
- Phú Mỹ Thuận (578 căn)
- Orchid Park (520 căn)
Ở chiều ngược lại, thống kê cũng cho thấy sự mất cân đối đáng chú ý trong cơ cấu nguồn cung. Phân khúc căn hộ có mức giá trên 80 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 24% tổng nguồn cung, đứng thứ hai trên thị trường, chỉ sau phân khúc 50–65 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ xu hướng phát triển mạnh của các dự án trung – cao cấp và cao cấp trong những năm gần đây, trong khi nguồn cung nhà ở giá thấp tăng chậm và chịu nhiều rào cản.
Từ bức tranh trên, có thể thấy thị trường căn hộ chung cư TP.HCM vẫn đang “phục vụ” song song hai nhóm nhu cầu chính. Nhóm thứ nhất là người mua nhà ở thực, với ngân sách dưới 35 triệu đồng/m². Cơ hội của nhóm này là vẫn còn sản phẩm để lựa chọn, nhưng đi kèm là những rủi ro cần chấp nhận như pháp lý dự án, khoảng cách đến trung tâm và tiềm năng tăng giá không cao trong ngắn hạn. Nhóm thứ hai là nhà đầu tư, tập trung vào các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp. Với nhóm này, rủi ro chủ yếu nằm ở tiến độ bàn giao, khả năng khai thác cho thuê trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung cao cấp ngày càng lớn.
Tóm lại, thay vì nhìn thị trường qua lăng kính “tuyệt chủng” một cách cảm tính, dữ liệu cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM vẫn tồn tại đầy đủ các phân khúc giá. Vấn đề không nằm ở chỗ có hay không, mà là người mua và nhà đầu tư có đủ thông tin, kỳ vọng phù hợp và khả năng chấp nhận rủi ro để lựa chọn đúng phân khúc cho mục tiêu của mình hay không.
