Quy mô dự án căn hộ, giá nhà đất xung quanh là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá căn hộ bên cạnh các yếu tố khác như: tiện ích, chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư…
Hiện chưa có thống kê đầy đủ về các yếu tố trên ảnh hưởng đến giá căn hộ như thế nào. Với nghiên cứu này, Biggee.vn sẽ đưa ra mô hình định giá dự án căn hộ dựa vào các yếu tố định lượng được là: giá nhà phố xung quanh, diện tích khu đất dự án và số lượng căn hộ.
Bộ dữ liệu nghiên cứu gồm 507 dự án căn hộ chung cư tại TP HCM với các thông tin như: diện tích đất dự án, số lượng căn hộ thuộc dự án, giá nhà phố trung bình xung quanh và giá căn hộ. Ta có được mô hình giá căn hộ theo các biến số như sau:
| Giá dự án căn hộ (triệu/m2) = 0.15403614 x Giá nhà phố TB (triệu/m2) – 0.36923654 x Diện tích khu đất (héc-ta) + 0.00561182 x Số lượng căn hộ + 13.581810497166622 |
Với mô hình này, ta có độ lệch giữa giá căn hộ thực tế và giá căn hộ theo mô hình như sau:
| Chỉ tiêu | Số dự án | Tỷ lệ |
| Tổng số dự án xem xét | 507 | 100% |
| Chênh lệch dưới 5% | 68 | 13,4% |
| Chênh lệch dưới 10% | 145 | 28,6% |
| Chênh lệch dưới 20% | 263 | 51,9% |
| Chênh lệch dưới 30% | 347 | 68,4% |
| Chênh lệch dưới 50% | 440 | 86,8% |
Một số dự án có giá căn hộ chung cư phù hợp với mô hình trên:
Một số dự án có giá theo mô hình thấp hơn giá thực tế:
Một số dự án có giá theo mô hình cao hơn giá thực tế:
Kết luận
Mặc dù có sự chênh lệch khá lớn đối với 1 số dự án căn hộ, tuy nhiên với trên 50% số dự án khi áp dụng mô hình trên có sai số dưới 20% thì mô hình này cũng đáng xem xét. Các trường hợp lệch nhiều rơi vào các dự án hạng sang hoặc các dự án chung cư cũ đã bàn giao nhiều năm.
Đối với các dự án hạng sang, các yếu tố như: tiện ích, thương hiệu, sự khan hiếm… sẽ ảnh hưởng nhiều đến giá nên giá bán thực tế sẽ cao hơn nhiều giá theo mô hình định giá.
Còn đối với các dự án chung cư cũ, mặc dù tọa lạc tại các vị trí đắc địa nhưng do bàn giao đã lâu, giá không còn tăng nhiều theo thời gian nên nên giá bán thực tế sẽ thấp hơn nhiều giá theo mô hình định giá.
Quý khách hàng có nhu cầu về dữ liệu thống kê trên xin vui lòng liên hệ các kênh sau để được báo giá:
- Zalo chat: 0889441000
- Zalo OA: https://zalo.me/2685178031016231000
- Email: contact@biggee.vn