Thời gian gần đây, nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng “đất nền sẽ là phân khúc ‘vua’ trong kỷ nguyên mới” đã tạo ra nhiều luồng ý kiến trái chiều. Trong bối cảnh dọc tuyến Vành đai 4 đang xuất hiện hàng loạt đại đô thị quy mô hàng trăm hecta, với sản phẩm chủ đạo là nhà thấp tầng xây sẵn, không ít quan điểm cho rằng thị trường đã bước sang một chu kỳ khác – nơi các mô hình đô thị đồng bộ, được phát triển bởi chủ đầu tư lớn, sẽ chiếm ưu thế thay vì đất nền truyền thống.
Trước hết, cần xác định đất nền được đề cập ở đây là loại hình thuộc các dự án đã được quy hoạch bài bản và triển khai theo pháp lý đầy đủ. Đây không phải là sản phẩm tự phát hay phát sinh ngoài quy hoạch. Dù trong các đại đô thị mới, đất nền không còn giữ vai trò chủ đạo, nhưng quy mô nguồn cung đang tồn tại trên thị trường vẫn ở mức rất lớn.
Cũng cần phân biệt rõ: đất nền và chính sách hạn chế phân lô bán nền là hai phạm trù khác nhau. Việc siết phân lô chủ yếu nhằm kiểm soát tình trạng chia tách đất tự phát hoặc phát triển thiếu hạ tầng đồng bộ, trong khi đất nền trong các dự án được phê duyệt vẫn là một cấu phần hợp pháp của thị trường bất động sản. Việc đánh đồng hai khái niệm này dễ dẫn đến nhận định thiếu chính xác về triển vọng của phân khúc.
Khi quan sát dưới góc độ dữ liệu, phân khúc đất nền vẫn cho thấy những tín hiệu đáng chú ý. Biggee đánh giá triển vọng của phân khúc này dựa trên ba nền tảng chính: quy mô nguồn cung lớn, mặt bằng giá còn ở vùng thấp so với các loại hình khác và sự chuyển dịch dần sang nhu cầu ở thực.
Thống kê cho thấy khu vực ven TP.HCM hiện có gần 200 dự án đất nền, tương đương khoảng 160.000 lô tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương — quy mô cao hơn bất kỳ loại hình bất động sản nào đang triển khai tại từng địa phương. Phần lớn các dự án đã hình thành hơn 10 năm. Dù tỷ lệ cư dân về ở chưa cao, nhiều khu đã bắt đầu ghi nhận hoạt động xây dựng nhà ở thực tế. Đây là dấu hiệu cho thấy đất nền đang bước vào giai đoạn chuyển đổi: từ kỳ vọng đầu cơ sang phát triển dựa trên nhu cầu sử dụng thật.
So với một thập kỷ trước, bối cảnh hiện nay cũng đã khác. Khi đó, đất nền dự án gần như “tự thân vận động” và cạnh tranh trực tiếp với đất ở trong khu dân cư hiện hữu. Hiện tại, sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đóng vai trò dẫn dắt hạ tầng và tiện ích khu vực, tạo nền tảng cộng hưởng cho các dự án đất nền lân cận. Trong năm qua, một số dự án ghi nhận mức tăng giá tích cực nhưng không đột biến, phản ánh quá trình tái định giá mang tính chọn lọc thay vì tăng nóng theo chu kỳ đầu cơ.
Việc đánh giá tích cực phân khúc đất nền không đồng nghĩa với việc xem nhẹ các loại hình bất động sản khác. Mỗi dòng sản phẩm phục vụ một nhóm khách hàng và mục tiêu tài chính khác nhau, từ đầu tư, tích lũy tài sản đến nhu cầu ở thực. Sự phân hóa này là đặc điểm bình thường của thị trường khi bước vào giai đoạn trưởng thành hơn.
Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản liên tục neo cao, Biggee cho rằng đất nền là lựa chọn tương đối phù hợp với nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế. Đáng chú ý, các dự án đất nền thuộc khu tái định cư — nơi hạ tầng cơ bản đã hình thành và pháp lý rõ ràng — thường có mức giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời tiềm năng tăng trưởng gắn với nhu cầu ở thực tại khu vực.
Báo cáo thị trường bất động sản Vành đai 4 TP.HCM của Biggee sẽ phân tích sâu hơn triển vọng phân khúc đất nền dựa trên dữ liệu cụ thể, đồng thời gợi ý các dự án có mặt bằng giá còn hợp lý và tỷ lệ lấp đầy đang cải thiện rõ rệt.
Và dĩ nhiên, đây là một báo cáo mang tính phân tích và nhận định dựa trên dữ liệu thị trường, không nhằm mục đích quảng bá hay “bơm thổi” cho bất kỳ dự án hay khu vực cụ thể nào. Biggee giữ nguyên tắc độc lập trong đánh giá, tập trung vào số liệu, xu hướng và cấu trúc cung – cầu thay vì các thông điệp bán hàng. Đây là sản phẩm nghiên cứu chuyên sâu nên không thuộc nhóm nội dung miễn phí. Chi tiết báo cáo có thể tham khảo tại: https://biggee.vn/premium-report
