Có hai cuộc tranh luận mà Biggee cho rằng không thực sự giúp ích nhiều cho việc hiểu thị trường chung cư: chung cư là tích sản hay tiêu sản và giá căn hộ cao khiến nhu cầu ở thực suy giảm.
Tích sản hay tiêu sản?
“Tích sản” và “tiêu sản” không phải là những khái niệm chính thức trong học thuật tài chính hay kế toán. Đây là cách diễn giải phổ biến từ cuốn Cha giàu, cha nghèo, có ưu điểm là giúp các khái niệm tài chính và kế toán trở nên dễ tiếp cận hơn với đại chúng.
Tuy nhiên, nếu sử dụng hai khái niệm này để phân loại một tài sản bất động sản thì cách tiếp cận khá đơn giản và không phản ánh đầy đủ bản chất của tài sản, nợ phải trả, dòng tiền hay giá trị trên bảng cân đối kế toán.
“Cha giàu, cha nghèo” không phải là giáo trình tài chính hay kim chỉ nam đầu tư được giới chuyên môn đồng thuận. Ngay chính tác giả cũng từng khuyên “Đừng làm theo tôi”. Vì vậy, dùng khái niệm “tích sản hay tiêu sản” từ cuốn sách này để phân định căn hộ ngay từ đầu đã là một hệ quy chiếu thiếu phù hợp.
Giá căn hộ cao có làm nhu cầu ở thực giảm?
Đây lại là một nhận định có thể kiểm chứng bằng dữ liệu. Một trong những biểu hiện rõ nhất của nhu cầu ở thực là có cư dân sinh sống và phát sinh nhu cầu tiêu dùng. Một trong những dữ liệu có thể quan sát được chính là sự hiện diện của các cửa hàng tiện lợi.
Theo dữ liệu Biggee tổng hợp, 5 thương hiệu lớn gồm Circle K, GS25, FamilyMart, Ministop và 7-Eleven hiện có khoảng 1.456 cửa hàng tiện lợi tại Việt Nam. Đáng chú ý, khoảng 40% số cửa hàng này nằm trong nội khu hoặc trong phạm vi khoảng 100 m quanh các dự án căn hộ.
Các cửa hàng này không chỉ xuất hiện tại những dự án cao cấp mà còn hiện diện ở nhiều phân khúc khác nhau, từ căn hộ bình dân đến nhà ở xã hội. Nói cách khác, đằng sau một cửa hàng tiện lợi mở cửa 24/7 không chỉ là một điểm bán lẻ. Ở một góc độ nhất định, đó còn là một tín hiệu về mật độ cư dân và nhu cầu tiêu dùng.
Chung cư là “chill sản”
Có những dự án nằm khá xa khu vực trung tâm nhưng vẫn hình thành được nhịp sống riêng nhờ cộng đồng cư dân và hệ thống tiện ích. West Gate của An Gia hay SORA Gardens tại Thành phố mới Bình Dương là những ví dụ có thể quan sát được.
Trong danh mục 380 dự án căn hộ có cửa hàng tiện lợi trong nội khu hoặc lân cận, dữ liệu Biggee ghi nhận mặt bằng giá của phần lớn dự án có xu hướng tăng trong năm qua. Chỉ khoảng 14 dự án ghi nhận giảm giá, tương đương chưa tới 4% trong tập dữ liệu này.
Điều này không có nghĩa cửa hàng tiện lợi là nguyên nhân trực tiếp khiến giá bất động sản tăng. Nhu cầu tiêu dùng mới là một trong những biểu hiện rõ nét của nhu cầu ở thực: nơi có cư dân sinh sống sẽ hình thành nhu cầu mua sắm và các tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày. Nhu cầu này có thể xuất hiện ở bất cứ đâu, không phụ thuộc dự án cao cấp, bình dân hay nhà ở xã hội.
Gần như toàn bộ danh mục chung cư có tiện ích cửa hàng tiện lợi trong dữ liệu Biggee đều ghi nhận tăng giá trong năm qua. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực không đơn thuần tăng hay giảm theo mức giá căn hộ; giá bán và nhu cầu ở thực là hai biến số cần được nhìn nhận riêng, thay vì mặc định giá càng cao thì nhu cầu ở thực càng thấp.
Cửa hàng tiện lợi 24/7 thoạt nhìn chỉ là một tiện ích rất bình thường. Nhưng trong một số hoàn cảnh, nó lại trở thành một “vũ khí” khá lợi hại giúp cuộc sống của cư dân chung cư thuận tiện hơn.
Trong giai đoạn COVID-19, những dự án có cửa hàng tiện lợi nội khu cho phép cư dân tiếp cận nhiều nhu yếu phẩm mà không cần di chuyển xa. Trong điều kiện bình thường, tiện ích này tiếp tục giải quyết những nhu cầu rất nhỏ nhưng rất thường xuyên: một chai nước lúc nửa đêm, một bữa ăn nhanh, vài món đồ dùng thiếu bất chợt hay đơn giản là nhu cầu mua sắm ngay dưới nhà.
Đây cũng là một trong những lợi thế khá đặc trưng của mô hình chung cư: nhiều hộ gia đình tập trung trong một không gian tương đối nhỏ, tạo ra mật độ nhu cầu tiêu dùng đủ lớn để duy trì các tiện ích ngay trong hoặc quanh dự án.
Vì vậy, tranh luận chung cư là “tích sản” hay “tiêu sản” thực sự là một cuộc tranh luận vô nghĩa, cũng như việc chỉ nhìn vào giá bán để kết luận nhu cầu ở thực tăng hay giảm. Điều đáng quan tâm hơn là dữ liệu cư dân thực tế, hành vi tiêu dùng và sự phát triển của hệ sinh thái dịch vụ xung quanh dự án. Đây mới là những tín hiệu có thể quan sát và đo lường để đánh giá sức sống cũng như nhu cầu ở thực của một khu dân cư.
Và nếu chung cư cần một danh xưng riêng, Biggee cho rằng đó nên là “chill sản”: một loại tài sản không chỉ để sở hữu hay tích lũy, mà còn mang lại những tiện ích thiết thực, giúp cuộc sống của cư dân thuận tiện và dễ chịu hơn mỗi ngày.
