Trước thời điểm sáp nhập, thị trường căn hộ Bình Dương được đánh giá là một trong những khu vực sôi động ở vùng ven TP.HCM, nhưng chưa từng tạo ra “cú bật” thực sự về giá hay quy mô phát triển. Các dự án ra hàng đều đặn, thanh khoản ổn định, tuy nhiên mặt bằng giá nhiều năm liền chỉ dao động quanh ngưỡng 30–35 triệu đồng/m², chưa có sự đột phá rõ nét.
Thế nhưng, chỉ trong chưa đầy một năm trở lại đây, “chiến sự” chung cư Bình Dương đã chuyển trạng thái rõ rệt: từ phòng thủ sang tấn công, với làn sóng dự án mới ồ ạt ra hàng, mặt bằng giá thiết lập mặt bằng mới, và quy mô triển khai đứng trong nhóm dẫn đầu cả nước.
Vì sao Bình Dương từng ở thế “phòng thủ”?
Có ba nguyên nhân chính khiến thị trường căn hộ Bình Dương trong nhiều năm rơi vào trạng thái đi ngang dù nhu cầu nhà ở luôn hiện hữu.
Thứ nhất, cạnh tranh trực tiếp với Quận 12 và Thủ Đức cũ
Bình Dương nằm liền kề Quận 12 và Quận Thủ Đức cũ – những khu vực từng được xem là “vùng trũng giá” của TP.HCM. Trong bối cảnh giá căn hộ toàn thành phố liên tục leo thang, khu vực này vẫn tồn tại nhiều lựa chọn ở mức giá thấp.
Mặc dù Quận 12 và Thủ Đức cũ gần như không có nguồn cung mới, các dự án bán ra chủ yếu là sản phẩm tái khởi động từ những dự án từng đình trệ nhiều năm trước. Tuy nhiên, giá căn hộ đã bàn giao tại hai khu vực này vẫn rất cạnh tranh:
- Quận 12 cũ: khoảng 34–36 triệu đồng/m² từ 14.800 căn đã bàn giao
- Quận Thủ Đức cũ: khoảng 40–42 triệu đồng/m² từ 14.300 căn đã bàn giao
So với mặt bằng này, chung cư Bình Dương không có quá nhiều lợi thế để bứt phá giá.
Thứ hai, cạnh tranh từ chính thị trường đất nền
Chỉ cách đây khoảng một năm, việc tìm mua một nền đất thổ cư ở Dĩ An hoặc Thuận An với mức giá dưới 35 triệu đồng/m² là điều không quá khó. Điều này khiến người mua có xu hướng ưu tiên đất nền thay vì căn hộ. Chính sự cạnh tranh trực tiếp từ đất ở đã “ghìm” mặt bằng giá chung cư Bình Dương trong thời gian dài, khiến thị trường dù giao dịch tốt nhưng khó xác lập mức giá mới.
Thứ ba, thiếu đại đô thị và hạ tầng mang tính dẫn dắt
Không thể phủ nhận Bình Dương từng làm rất tốt trong việc đầu tư hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, trong nhiều năm, khu vực này lại thiếu những “đòn bẩy lớn” như:
- Đại đô thị quy mô lớn
- Hệ thống metro
- Cụm hạ tầng giao thông mang tính liên vùng
- Trung tâm tài chính – thương mại – dịch vụ mang vai trò dẫn dắt
Thị trường vì thế vận hành ổn định nhưng thiếu động lực để bùng nổ.
Bình Dương bước vào thế “tấn công” từ đầu năm nay
Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ Bình Dương đã thực sự chuyển sang giai đoạn hoàn toàn khác.
Theo thống kê của Biggee.vn, hiện tại có hơn 55.000 căn hộ đang được triển khai, đưa Bình Dương vươn lên đứng thứ hai toàn quốc về nguồn cung căn hộ, chỉ sau Hà Nội. Mặt bằng giá trung bình các dự án mới đã lên 40–42 triệu đồng/m², và không còn cần “so găng” trực tiếp với các quận cũ của TP.HCM như trước.
Sự bứt phá này đến từ 4 yếu tố nền tảng.
1. Chính thức gia nhập TP.HCM – thay đổi vị thế chính danh và tâm lý thị trường
Việc Bình Dương chính thức trở thành một phần của TP.HCM đã tạo ra cú hích mạnh về mặt hình ảnh và tâm lý. Từ một “tỉnh giáp ranh”, Bình Dương trở thành đô thị trong lõi TP.HCM mở rộng, với vị thế hoàn toàn khác. Hạ tầng, khả năng kết nối, quy hoạch đô thị – vốn đã khá đồng bộ – nay được đặt chung trong một chỉnh thể quy hoạch tổng thể của TP.HCM, tạo ra kỳ vọng tăng trưởng mới cho thị trường nhà ở.
2. Khan hiếm nguồn cung tại Quận 12 và Thủ Đức cũ
Trong khi Bình Dương bùng nổ dự án thì phía ngược lại, Quận 12 và Thủ Đức cũ lại gần như không có dự án mới quy mô lớn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ: thiếu quỹ đất sạch, pháp lý dự án kéo dài, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền. Chính sự “tắc nghẽn” nguồn cung tại khu vực cũ đã vô tình đẩy dòng tiền và nhu cầu nhà ở dịch chuyển mạnh về phía Bình Dương, tạo trạng thái phát triển “lệch pha” rõ rệt.
3. Giá đất tăng mạnh, chung cư trở thành lựa chọn mặc định
Kể từ khi xuất hiện thông tin sáp nhập, mặt bằng giá đất tại Dĩ An, Thuận An tăng nhanh, khiến cơ hội sở hữu đất nền giá thấp gần như biến mất. Trong bối cảnh đó, chung cư trở thành lựa chọn dễ tiếp cận hơn, người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều quay lại thị trường căn hộ như một kênh chủ đạo.
4. Hạ tầng bứt phá: Metro và đại đô thị
Động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường Bình Dương trong giai đoạn hiện nay đến từ hạ tầng, đặc biệt là quy hoạch 2 tuyến metro kết nối trực tiếp vào trung tâm TP.HCM cùng lợi thế quỹ đất lớn hiếm hoi để phát triển các đại đô thị quy mô hàng trăm hecta, tạo ra các cực tăng trưởng mới về dân cư, thương mại và dịch vụ; trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM gần như cạn kiệt, Bình Dương nổi lên như không gian mở rộng tự nhiên, nơi có khả năng hấp thụ nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn, đồng thời định hình mặt bằng giá mới cho toàn khu vực trong những năm tới.
Kết luận
Nếu giai đoạn trước, chung cư Bình Dương tăng trưởng theo kiểu “phòng thủ thận trọng”, thì hiện tại thị trường đã bước vào giai đoạn tấn công toàn diện về quy mô, giá bán và tầm ảnh hưởng vùng. Sự thay đổi không còn mang tính ngắn hạn, mà phản ánh sự tái cấu trúc vị thế đô thị trong bối cảnh TP.HCM mở rộng không gian phát triển.
Một điểm cần lưu ý là các dự án căn hộ hiện nay được triển khai đồng loạt và phân tán theo nhiều cụm khác nhau, trong khi vẫn thiếu một đại dự án mang tính dẫn dắt đủ mạnh để hình thành ngay các “điểm tụ dân cư” rõ rệt; vì vậy, quá trình dịch chuyển dân số thực về ở sẽ cần thêm thời gian, dẫn đến khả năng xuất hiện tình trạng dư cung cục bộ trong ngắn hạn, từ đó tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê, đặc biệt có thể gây rủi ro cho nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng dòng tiền sớm.
Đăng ký báo cáo thị trường bất động sản Bình Dương, đặc biệt các cập nhật liên quan đến 2 tuyến Metro để có số liệu chi tiết hơn: https://biggee.vn/premium-report
