Báo cáo tập trung phản ánh thực trạng thị trường bất động sản Tây Bắc TP.HCM (Hóc Môn và Quận 12), phân tích các thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thị trường, qua đó đưa ra góc nhìn dữ liệu nhằm trả lời các câu hỏi: nên đầu tư vào phân khúc nào, lý do tại sao và cơ hội nào phù hợp trong bối cảnh phát triển mới của khu vực.
Khi nhắc đến bất động sản TP.HCM, phần lớn sự chú ý thường đổ dồn về khu Đông, khu Nam hay gần đây là Cần Giờ. Trong khi đó, khu Tây Bắc gồm Hóc Môn và Quận 12 lại ít được nhắc đến hơn, dù đây là khu vực có quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao và đang đứng trước nhiều thay đổi đáng chú ý về hạ tầng, quy hoạch.
Gần 30 năm quy hoạch treo và khoảng trống phát triển của Tây Bắc TP.HCM
Một trong những yếu tố có tác động sâu sắc nhất đến thị trường bất động sản Tây Bắc chính là câu chuyện quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc quy mô hơn 6.000 ha. Sau gần 30 năm kéo dài, TP.HCM chính thức dừng quy hoạch này. Dù thường được nhắc đến như một giai đoạn “quy hoạch treo”, thực tế đây lại là biến số ảnh hưởng mạnh đến diện mạo phát triển của toàn khu vực hiện nay.
Trong suốt nhiều năm, kỳ vọng lớn nhưng thiếu tính khả thi khiến khu Tây Bắc không thể phát triển đúng tiềm năng. Trong khi nhiều khu vực cửa ngõ khác dần hình thành các cực tăng trưởng mới, trục Quốc lộ 22 – tuyến giao thông chiến lược kết nối TP.HCM với Củ Chi và Tây Ninh – lại chưa phát huy được vai trò tương xứng.
Đây cũng là bài học quen thuộc về tính khả thi trong quy hoạch đô thị: không phải quy hoạch càng lớn thì càng hiệu quả, mà cần cách tiếp cận phù hợp với nguồn lực thực tế, hay nói cách khác là “liệu cơm gắp mắm”.
Tây Bắc TP.HCM đang đô thị hóa mạnh hơn nhiều người nghĩ
Hiện nay, Hóc Môn và Quận 12 có quy mô dân số khoảng 1,4 triệu người – tương đương khu Đông hoặc khu Tây Nam (Bình Tân – Bình Chánh).
Tuy nhiên, do diện tích tự nhiên nhỏ hơn đáng kể, mật độ dân số tại khu Tây Bắc thuộc nhóm cao nhất trong các khu vực được phân tích.
Theo dữ liệu móng nhà từ Open Buildings, khoảng 19% diện tích đất tại khu Tây Bắc đã có công trình xây dựng, mức cao nhất trong 4 khu vực được Biggee nghiên cứu. Điều này cho thấy quá trình đô thị hóa nơi đây không diễn ra theo kiểu bùng nổ bởi các đại đô thị quy mô lớn, mà mang tính tự nhiên, tích lũy qua thời gian dài dựa trên nhu cầu ở thực.
Điều này cũng lý giải vì sao khu vực có nền tảng dân cư tương đối ổn định nhưng ít xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như nhiều khu vực khác.
Đất nền: nguồn cung không nhiều nhưng tỷ lệ lấp đầy tốt
Khu Tây Bắc TP.HCM hiện có khoảng 12 dự án đất nền đã bàn giao, với tổng quỹ đất khoảng 214 ha. Một số dự án từng được công bố như KDC An Thịnh, KĐT mới Xuân Thới Sơn hay Winhome hiện vẫn ngưng triển khai hoặc vướng mắc pháp lý. Tổng cộng khoảng 5.800 lô đất đã được bàn giao tại khu vực này.
Điểm đáng chú ý là phần lớn dự án ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá tốt, phản ánh nhu cầu ở thực tương đối ổn định. Sau nhiều năm phát triển, không ít sản phẩm đất nền đã chuyển dịch sang mô hình nhà phố xây dựng hoàn chỉnh thay vì chỉ để tích lũy tài sản như trước.
Thị trường căn hộ: nguồn cung tương đối lớn, giá vẫn “mềm”
Ít được chú ý nhưng khu Tây Bắc TP.HCM hiện đã có khoảng 28 dự án căn hộ được bàn giao, phần lớn triển khai trước năm 2020. Dự án mới nhất là PiCity High Park bàn giao năm 2022. Trong khi đó, một số dự án từng công bố như 9X An Sương, Gia Định Plaza, Green Mark hay STCity Tô Ký vẫn chưa triển khai.
Tổng nguồn cung căn hộ đã bàn giao đạt khoảng 15.500 căn, chủ yếu tập trung tại Quận 12 với quy mô tương đương thị trường căn hộ tại khu vực Quận Thủ Đức cũ.
Tuy nhiên, khác biệt lớn nằm ở mặt bằng giá. Giá căn hộ cao nhất tại khu Tây Bắc hiện khoảng 60 triệu đồng/m², trong khi mức trung bình chỉ quanh 38 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác của TP.HCM.
Giá đất mặt tiền: bối cảnh tương đồng với Dĩ An hay Thuận An
Một điểm đáng chú ý tại Tây Bắc TP.HCM là mặt bằng giá đất mặt tiền vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt cạnh khoảng cách tới trung tâm thành phố. Bối cảnh này có nhiều nét tương đồng với Dĩ An hay Thuận An giai đoạn trước đây: khoảng cách không quá xa nhưng giá đất vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực nội đô.
Trong năm qua, một số khu vực ghi nhận mức tăng giá tích cực, tuy nhiên phần lớn mang tính phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh trước đó hơn là bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng. Phần lớn nhà phố mặt tiền tại khu Tây Bắc hiện được khai thác theo mô hình “vừa ở vừa kinh doanh”, khiến nguồn cung giao dịch không quá lớn và giá tương đối ổn định trong thời gian dài.
Với mật độ dân cư cao, cộng đồng hiện hữu cùng dư địa phát triển hạ tầng, mô hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực kết hợp kinh doanh vẫn là một trong những phân khúc đáng quan sát tại khu vực này.
Tây Bắc TP.HCM đang bước vào giai đoạn mới
Sau nhiều năm phát triển chậm hơn kỳ vọng, khu Tây Bắc TP.HCM đang đứng trước một bối cảnh mới khi câu chuyện quy hoạch treo dần khép lại, áp lực dân số ngày càng lớn và nhu cầu mở rộng không gian đô thị trở nên rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thay vì nhìn khu vực này bằng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, câu hỏi quan trọng hơn là: đâu là loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của khu vực, động lực tăng trưởng sẽ đến từ đâu và thị trường đang thực sự vận động theo hướng nào?
Các dữ liệu chi tiết, nhận định chuyên sâu và góc nhìn phân tích đầy đủ hiện có trong Báo cáo thị trường bất động sản Tây Bắc TP.HCM do Biggee thực hiện: https://biggee.vn/premium-report
