Sau một thời gian dài giá bất động sản tăng liên tục tại nhiều khu vực và phân khúc, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Trong những tháng gần đây, ngày càng xuất hiện nhiều thông tin về việc giá bất động sản giảm sâu, nhà đầu tư “cắt lỗ” hay thị trường bước vào một chu kỳ suy giảm.
Tuy nhiên, diễn biến thực tế của giá bất động sản có thực sự giống với những gì đang được lan truyền?
Đây cũng là lý do Biggee không thực hiện báo cáo thị trường cho giai đoạn 06 tháng đầu năm 2026. Khi thị trường mới bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh, việc đưa ra kết luận quá sớm có thể khiến dữ liệu bị diễn giải theo một xu hướng chưa đủ rõ ràng. Biggee lựa chọn chờ thêm thời gian để có một khoảng dữ liệu đủ dài, từ đó kiểm chứng rõ hơn diễn biến giá giữa các khu vực và phân khúc.
Lưu ý: Các đơn vị hành chính trong báo cáo được thể hiện theo đơn vị trước thời điểm sáp nhập, nhằm đảm bảo tính nhất quán và tránh hiện tượng pha loãng dữ liệu khi so sánh giá giữa các khu vực.
Thị trường đang điều chỉnh, nhưng chưa phải một chu kỳ giảm giá diện rộng
Trong 09 tháng đầu năm 2026, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn tiếp tục nhích lên tại phần lớn khu vực và phân khúc. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt so với giai đoạn tích lũy trước đó.
Đặc biệt từ khoảng 06/2026, đà tăng bắt đầu chững lại ở nhiều thị trường. Một số khu vực và phân khúc đã xuất hiện điều chỉnh giảm giá, tập trung đáng chú ý ở đất nền dự án và đất mặt tiền tại một số tỉnh, thành vùng ven.
Điều này cho thấy thị trường thực sự đang có sự điều chỉnh và phân hóa mạnh hơn. Tuy nhiên, dữ liệu chưa cho thấy một đợt giảm giá đồng loạt trên diện rộng. Phần lớn các khu vực vẫn duy trì mặt bằng giá cao hơn so với đầu năm, dù mức tăng đã thấp hơn đáng kể.
Do đó, cần phân biệt rõ giữa “tăng giá chậm lại” và “giảm giá”. Mức tăng thấp hơn không đồng nghĩa với việc thị trường đã bước vào một chu kỳ giảm giá
Đất mặt tiền: Phân khúc tăng trưởng thấp nhất
Đất mặt tiền là phân khúc ghi nhận mức tăng trưởng thấp nhất trong 09 tháng đầu năm. Phần lớn các khu vực có xu hướng đi ngang, thậm chí ghi nhận giảm giá.
Riêng TP.HCM và Hà Nội vẫn duy trì đà tăng, nhưng mức tăng không đáng kể so với các phân khúc khác. Điều này cho thấy những thị trường có mặt bằng giá cao cũng đang chịu tác động rõ hơn từ quá trình điều chỉnh.
Đà Nẵng là điểm sáng đáng chú ý nhất khi ghi nhận mức tăng trưởng tích cực hơn so với các thị trường còn lại, với giá đất mặt tiền tăng trung bình 12,3% so với đầu năm.
Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang cho thấy tiềm năng đáng chú ý đối với phân khúc đất mặt tiền. Đây là những khu vực có mức độ đô thị hóa cao, trong khi mặt bằng giá vẫn thấp đáng kể so với các đô thị lớn. Sự kết hợp giữa tốc độ đô thị hóa và mặt bằng giá hiện tại là cơ sở để tiếp tục theo dõi tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này trong thời gian tới.
Căn hộ: Đà tăng đã chậm lại từ 05/2026
Thị trường căn hộ bắt đầu có dấu hiệu chững lại từ khoảng 05/2026. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm, mặt bằng giá vẫn ghi nhận mức tăng khá tốt nhờ phần tăng giá đã được tích lũy trong những tháng đầu năm.
Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chỉ tăng dưới 3% so với 06/2026, cho thấy đà tăng đã chậm lại đáng kể trước những thách thức chung của thị trường, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và giá bán đã ở mức cao.
Khánh Hòa và Bắc Ninh là hai thị trường ghi nhận mức tăng giá tích cực trong những tháng đầu năm. Bên cạnh nhu cầu ở thực, hai thị trường này còn có những động lực riêng từ du lịch, hạ tầng và quá trình đô thị hóa, qua đó tạo dư địa phát triển cho thị trường căn hộ.
Thấp tầng: Từ phân khúc dành cho giới nhà giàu đến đối trọng của căn hộ
Trước khi xuất hiện sự bùng nổ của các đại đô thị, đặc biệt tại khu vực vùng ven, giá đất ở dân cư thường được xem là một trong những cơ sở để đánh giá mức giá căn hộ có hợp lý hay không.
Tuy nhiên, sự phát triển của các đại đô thị với quy hoạch bài bản, hệ thống tiện ích đồng bộ và chất lượng sống cao đã dần làm mờ ranh giới giữa giá đất ở dân cư và giá căn hộ.
Thực tế cho thấy nhiều dự án căn hộ có mức giá cao hơn đáng kể so với đất xung quanh nhưng vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tốt. Giá trị của một sản phẩm trong đại đô thị không còn chỉ nằm ở diện tích đất hay vị trí, mà còn bao gồm quy hoạch, tiện ích, dịch vụ, môi trường sống và hệ sinh thái đô thị.
Ở thời điểm hiện tại, phân khúc thấp tầng đang trở thành một đối trọng đáng chú ý của căn hộ. Nếu trước đây thấp tầng thường được xem là sản phẩm dành cho nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao, thì sự phát triển của các đại đô thị đang khiến việc so sánh giữa hai loại hình trở nên cần thiết hơn.
Một căn hộ có thể có mức giá cao hơn đất ở lân cận và vẫn được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, nếu giá căn hộ tiếp tục vượt xa các sản phẩm thấp tầng trong cùng khu vực, đặc biệt là những dự án được quy hoạch bài bản, thì khoảng cách này sẽ trở thành một yếu tố cần được xem xét.
Đáng chú ý, các dự án thấp tầng đang ghi nhận mức tăng trưởng tích cực hơn đất mặt tiền. Trong 09 tháng đầu năm, Khánh Hòa và Đà Nẵng đều ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số ở một số dự án, cho thấy phân khúc này đang có diễn biến đáng chú ý tại những thị trường có tiềm năng phát triển mạnh về đô thị và du lịch.
Vì sao có cảm giác thị trường đang giảm sâu?
Đây có lẽ là một trong những câu hỏi đáng chú ý nhất khi nhìn vào thị trường bất động sản năm 2026. Dữ liệu cho thấy thị trường đang điều chỉnh, nhưng chưa xuất hiện một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Vậy tại sao cảm nhận về một thị trường “giảm sâu” lại xuất hiện khá phổ biến?
Một nguyên nhân quan trọng đến từ diễn biến tại một số đại đô thị có quy mô rất lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Đây là những khu đô thị có nguồn cung lớn, số lượng giao dịch và mức độ quan tâm cao. Khi giá tại các dự án này điều chỉnh đáng kể so với đầu năm, thông tin rất dễ được nhìn nhận như một đại diện cho toàn bộ thị trường.
Nhưng khi mở rộng phạm vi quan sát sang nhiều dự án và khu vực khác, bức tranh trở nên khác biệt. Nhiều dự án vẫn ghi nhận mức tăng giá tốt trong 09 tháng đầu năm. Thậm chí, ở phân khúc thấp tầng, những dự án có mặt bằng giá cao nhất lại thuộc nhóm ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhất. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh, thay vì đơn giản là “tăng” hoặc “giảm”.
Chi tiết mức tăng, giảm của từng loại hình bất động sản, khu vực và dự án được trình bày trong Báo cáo thị trường bất động sản 09 tháng đầu năm 2026 do Biggee thực hiện.
Đăng ký báo cáo tại: https://biggee.vn/premium-report
