Báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm của Biggee nhận định chung cư có những tín hiệu tích cực trong tháng 9. Nhận định này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, thậm chí có người cho rằng Biggee đang “ôm hàng” nên mới nói vậy.
Phân tích này dùng một cách tiếp cận khác. Toàn bộ dữ liệu ở đây không dùng mô hình phân tích giá nhà đất của Biggee. Chúng tôi chỉ theo dõi các tin đăng đang hoạt động trên những nền tảng có kiểm duyệt, rồi nhìn vào hai thứ: thời gian tin đăng tồn tại và lịch sử cập nhật giá. Đây là hai “dấu hiệu sinh tồn” khá trung thực của thị trường.
Hơn 1/5 tin đăng đã “ngâm” quá 30 ngày
Trong khoảng 50.000 tin đăng đang hoạt động: 22% đã tồn tại trên 30 ngày, 16% đã tồn tại trên 60 ngày. Theo số liệu trước đây của Biggee, các tỷ lệ này trung bình chỉ khoảng 15% (trên 30 ngày) và dưới 10% (trên 60 ngày). Như vậy tin tồn đọng đang cao hơn mặt bằng cũ, cho thấy thanh khoản của thị trường đang chậm lại.
Khung 30 ngày trở lên là khoảng thời gian thực tế để một giao dịch có thể chốt, không nên kỳ vọng vừa đăng là có người chốt ngay.
Tin đăng càng lâu, giá càng giảm sâu?
Câu trả lời gồm hai nửa.
Tin càng lâu thì càng dễ giảm giá. Gần 50% số tin đã hoạt động từ 181 đến 365 ngày có ghi nhận cập nhật giảm giá.
Nhưng mức giảm không tăng đều theo thời gian. Mức giảm có dạng chữ U:
- Tin mới đăng giảm khá nhiều, khoảng 10%, vì mức giá ban đầu thường chỉ để “thăm dò”.
- Từ 31 đến 90 ngày, mức giảm trung bình xuống dưới 7% (thấp nhất trong các nhóm).
- Sau khoảng 90 ngày, mức giảm tăng trở lại.
Có thể xem giai đoạn 31–90 ngày là khoảng “chịu đựng” của người bán. Người bán đã qua giai đoạn đầu mà không cần bán gấp, nên nếu đàm phán đòi giảm sâu thì dễ bị “đuổi về”.
Nghịch lý: phân khúc giá thấp nhất lại khó bán nhất
Nhóm dưới 3 tỷ đồng đứng đầu cả ba chỉ số tồn đọng:
- Thời gian hoạt động trung bình cao nhất: 41,6 ngày.
- Nhiều tin trên 60 ngày nhất: 2.014 tin.
- Tỷ lệ tin trên 60 ngày cao nhất: 17,7%.
Riêng căn hộ dưới 3 tỷ có thời gian hoạt động trung bình khoảng 47,7 ngày, trong khi các nhóm giá từ 5 tỷ trở lên chỉ khoảng 27–29 ngày. Điều này giúp lý giải vì sao hiện nay căn hộ cao cấp lại dễ bán hơn các dự án bình dân. Thực tế tại Bình Dương, nhiều dự án giá 40–50 triệu đồng/m² đang bán rất chậm
Những con số đáng chú ý từ từng tin đăng
Tin đăng “kiên nhẫn” nhất: 2.177 ngày. Đó là một lô đất mặt biển tại xã đảo Tiên Hải (Hà Tiên, Kiên Giang cũ), đăng từ tháng 10/2020. Chốt được hay không là chuyện “tùy duyên”, nhưng rõ ràng chủ đất rất kiên nhẫn.
Những tin giảm giá sâu nhất:
- Một lô đất tại Gò Vấp (cũ) giảm 80 tỷ, từ 400 tỷ xuống 320 tỷ.
- Một biệt thự ở Thảo Điền giảm 49 tỷ, từ 200 tỷ xuống 151 tỷ.
- Một căn hộ tại The Grand Hà Nội giảm 44 tỷ, từ 130 tỷ xuống 86 tỷ.
Theo đánh giá của Biggee, giá chào ban đầu của các tài sản này đều cao hơn mặt bằng phổ biến, nên việc giảm giá thực chất là đưa giá về gần mức chung của thị trường. Vì vậy, khi thấy tin “giảm giá hàng chục tỷ đồng”, đừng vội xem đó là cơ hội. Điều cần làm là so sánh mức giá trước và sau khi giảm với mặt bằng thị trường để xem đã hợp lý chưa.
Kết luận
Nhìn tổng thể, có ba nhóm đang gặp vấn đề về thanh khoản: nhà hẻm, đất nền và phân khúc giá dưới 3 tỷ đồng.
- Nhà hẻm có nhiều tin tồn đọng trên 60 ngày nhất (2.327 tin).
- Đất nền có thời gian hoạt động trung bình dài nhất (41,7 ngày) và 19,0% tin đã quá 60 ngày.
- Nhóm dưới 3 tỷ đứng đầu cả thời gian hoạt động, số lượng và tỷ lệ tin tồn đọng
Đây là một nghịch lý, vì đúng là những phân khúc có giá thấp nhất, tưởng chừng dễ bán nhất, lại đang chậm nhất. Nhưng dữ liệu thực tế cho thấy nghịch lý này hoàn toàn có thể giải thích được.
Nhóm bất động sản giá thấp chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực. Người mua ở nhóm này thường là người thu nhập trung bình, vay ngân hàng để mua, nên chịu tác động lớn nhất từ biến động thị trường và lãi suất. Khi thị trường khó khăn, họ là nhóm đầu tiên phải trì hoãn hoặc rút lui, trong khi người mua phân khúc cao cấp thường có khả năng tài chính tốt hơn nên ít bị ảnh hưởng hơn.
Số liệu và thống kê chi tiết được niêm yết tại mục Premium Report của Biggee: https://biggee.vn/premium-report
