Có lẽ bạn từng nghe chuyện các thương hiệu đến Hội An phải “nhập gia tùy tục”. Thực tế, đây không phải lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc theo quy định bảo tồn di sản. Thị trường bất động sản Hội An cũng có những đặc điểm rất riêng, trong đó có một khu vực mà gần như không cần “check quy hoạch” khi mua bán nhà.
Sở hữu tư nhân góp phần giữ gìn sức sống của phố cổ Hội An
Một điểm đặc biệt của Hội An là nhiều di tích không chỉ thuộc sở hữu Nhà nước mà còn thuộc sở hữu tập thể và tư nhân. Điều này tạo ra sự khác biệt đáng kể so với nhiều đô thị di sản khác, nơi phần lớn các công trình lịch sử được quản lý trực tiếp bởi cơ quan công quyền.
Tất nhiên, sở hữu tư nhân không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có thể tự do sửa chữa hay thay đổi công trình. Các di tích vẫn chịu sự quản lý chặt chẽ về sử dụng, cải tạo, sửa chữa và trùng tu theo các quy định về bảo tồn.
Nhưng chính cơ chế này đã góp phần xã hội hóa công tác bảo tồn. Người dân vừa là chủ sở hữu, vừa là người trực tiếp sinh sống, kinh doanh và gìn giữ những công trình lịch sử. Nhờ đó, phố cổ Hội An không chỉ được bảo tồn như một tập hợp các công trình để tham quan, mà vẫn duy trì được nhịp sống của một đô thị thực sự.
Một đô thị di sản nếu chỉ còn những công trình được phục dựng để phục vụ du lịch có thể trở thành một không gian tham quan, thậm chí mang tính “sân khấu hóa”. Trong khi đó, Hội An vẫn giữ được một phần đời sống đô thị vốn có: người dân sống trong những ngôi nhà cổ, kinh doanh trong những căn nhà đó và tiếp tục truyền lại tài sản qua nhiều thế hệ.
Khu vực nào ở Hội An mà mua nhà không cần “check quy hoạch”?
Trước hết cần nói rõ: “không cần check quy hoạch” không có nghĩa là mua bất động sản mà không cần kiểm tra pháp lý. Người mua vẫn phải kiểm tra quyền sở hữu, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý, di tích, hạn chế xây dựng và các nghĩa vụ liên quan.
Điểm Biggee muốn nói ở đây là rủi ro biến động định hướng quy hoạch. Khu phố cổ Hội An được xác định ranh giới và cơ chế bảo vệ theo pháp luật về di sản văn hóa cùng các quy định quản lý, bảo tồn và sử dụng di tích Khu phố cổ Hội An.
Toàn bộ khu phố cổ có diện tích khoảng 30 ha và được chia thành hai khu vực bảo vệ.
- Khu vực bảo vệ I: Bao gồm các di tích và những yếu tố gốc cấu thành di tích, với nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt, hạn chế tối đa mọi tác động làm thay đổi kiến trúc, cảnh quan và không gian di sản. Nói đơn giản, đây là khu vực khi mua bán nhà gần như không cần “check quy hoạch” vì định hướng phát triển cơ bản là GIỮ NGUYÊN TRẠNG.
- Khu vực bảo vệ II: Đây là khu vực bao quanh khu vực bảo vệ I. Việc xây dựng vẫn được cho phép trong những điều kiện nhất định nhằm phục vụ việc phát huy giá trị di sản, nhưng phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan, môi trường và hệ sinh thái của khu phố cổ. Tại Hội An, khu vực này tiếp tục được phân thành II-A và II-B, với các quy định quản lý cụ thể.
Đặc biệt, nhà ở trong khu vực bảo vệ I vẫn có thể thuộc sở hữu tư nhân và có thể thực hiện giao dịch nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Nhưng đổi lại, quyền sở hữu đi cùng với những giới hạn rất lớn về cải tạo và xây dựng. Đây chính là điểm thú vị của bất động sản phố cổ: Bạn có thể sở hữu một tài sản rất có giá trị, nhưng không đồng nghĩa với việc bạn có toàn quyền thay đổi tài sản đó theo ý mình.
Vì sao thương hiệu đến Hội An phải “nhập gia tùy tục”?
Chắc hẳn không ít lần bạn đọc những câu chuyện về việc các thương hiệu như Sacombank, Starbucks, Eximbank… khi đến Hội An cũng phải “nhập gia tùy tục”. Nhưng nói chính xác hơn, đây không đơn thuần là sự lựa chọn của thương hiệu, mà là quy định bắt buộc.
Trong khu vực được bảo vệ, việc xây dựng, cải tạo công trình phải tuân thủ những yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và không gian di sản. Vì vậy, một thương hiệu không thể đơn giản mang nguyên thiết kế cửa hàng, màu sắc hay kiến trúc nhận diện quen thuộc của mình đến Hội An và xây dựng như ở một trung tâm thương mại thông thường.
Thị trường bất đông sản Hội An
Xét theo mức giá nhà đất cao nhất tại từng tỉnh, thành phố, Quảng Nam là một trong những địa phương có mặt bằng giá nổi bật nhờ khu vực phố cổ Hội An. Giá nhà đất tại phường Minh An (trước khi sáp nhập đơn vị hành chính) hiện phổ biến trong khoảng 238-294 triệu đồng/m², tăng khoảng 1% so với tháng 05/2026. Mức giá này đưa Hội An vào nhóm những khu vực có giá nhà đất cao nhất Việt Nam, sánh ngang với nhiều vị trí trung tâm tại Hà Nội, TP.HCM hay các đô thị du lịch lớn.
Dù là một trong những điểm đến du lịch nổi tiếng nhất Việt Nam, Hội An lại không phát triển mạnh loại hình condotel như nhiều thị trường nghỉ dưỡng khác như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc. Nguồn cung condotel tại địa phương tương đối hạn chế và chỉ có một số ít dự án được triển khai.
Mặt bằng giá tại các dự án bất động sản ở Hội An nhìn chung thấp hơn đáng kể so với giá nhà đất tại khu vực trung tâm phố cổ, đặc biệt là đối với các dự án đất nền. Trong khi giá đất tại phường Minh An phổ biến ở mức hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, nhiều dự án đất nền tại Hội An hiện chỉ ghi nhận mức giá từ vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Nhìn tổng thể, sự chênh lệch lớn về mặt bằng giá giữa khu phố cổ và các dự án đất nền tạo ra nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, từ chiến lược nắm giữ tài sản khan hiếm trong khu di sản đến phương án phát triển cơ sở lưu trú và đón đầu tiềm năng tăng trưởng của các khu vực ven biển trong tương lai.
Nội dung và số liệu chi tiết về mặt bằng giá, nguồn cung, khu vực phát triển và thị trường bất động sản Hội An được trình bày trong Báo cáo thị trường bất động sản Hội An do Biggee thực hiện.
Đăng ký báo cáo: https://biggee.vn/premium-report
