Dù phương án hướng tuyến mới của Metro 2 Bình Dương đi qua nhiều khu đất trống, nhiều dự án bất động sản hiện hữu vẫn có thể hưởng lợi nhờ vị trí được cải thiện đáng kể so với hướng tuyến theo Quốc Lộ 13.
Cập nhật mới về tuyến Metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn
Liên danh tư vấn vừa hoàn thành báo cáo giữa kỳ về hướng tuyến và vị trí các công trình trên tuyến Metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn, trong đó cập nhật chi tiết hướng tuyến, vị trí các nhà ga cũng như phương án đi ngầm và đi trên cao.
Báo cáo đưa ra 2 phương án mới cho đoạn giữa ga C10 – C17, thay đổi đáng kể so với hướng tuyến theo trục Quốc lộ 13 cũ. Theo đó, tuyến metro sẽ đi theo một hành lang mới thay vì bám hoàn toàn theo trục QL13.
Hai phương án mới, PA 2A và PA 2B, có cùng hướng tuyến nhưng khác nhau về phương thức xây dựng: một phương án đi ngầm và một phương án đi trên cao. Liên danh tư vấn kiến nghị lựa chọn PA 2A – phương án đi ngầm, với tổng chiều dài đoạn tuyến khoảng 8 km, gồm 6,9 km đi ngầm và 1,1 km đi trên cao.
Một đề xuất mà Biggee cho rằng đáng lưu ý là dịch chuyển vị trí trạm Vĩnh Phú của tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ về gần ga C12 mới. Theo đơn vị tư vấn, khoảng cách khoảng 350m giữa trạm Vĩnh Phú và ga C12 cũ theo quy hoạch hiện nay là chưa hợp lý.
Để xác định chính xác mối liên kết giữa hai tuyến, có lẽ cần chờ phương án chính thức của tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ, dự kiến được làm rõ vào năm 2028. Khi đó, vị trí trạm Vĩnh Phú mới có thể được xác định rõ.
Trong khi Metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn đặt mục tiêu khởi công vào cuối năm 2026, nếu trạm Vĩnh Phú không được dịch chuyển theo đề xuất mới, khoảng cách từ trạm đến ga C12 mới có thể lên tới 1,8 km, thay vì khoảng 350m như quy hoạch hiện nay.
Nhìn chung, phương án hướng tuyến mới tạo tiềm năng phát triển TOD tốt hơn, nhưng đi kèm nhiều đánh đổi về điều chỉnh quy hoạch, di dời hạ tầng, chi phí và thời gian triển khai.
Đặc biệt, hướng tuyến mới xa hơn không gian phát triển ven sông Sài Gòn. Vì vậy, xét tổng thể giữa tiềm năng TOD và các chi phí cơ hội, Biggee cho rằng phương án mới hiện sẽ “mất nhiều hơn được”.
Lưu ý: Các phương án hiện chưa được chốt chính thức. Nhận định của Biggee là độc lập và không liên quan đến bất kỳ dự án bất động sản nào dọc tuyến. Bản đồ hướng tuyến và vị trí nhà ga của cả 2 phương án đã được Biggee tích hợp lên Bản đồ giá nhà đất Biggee, người dùng có thể tra cứu miễn phí.
Metro 2 Bình Dương “bẻ lái”, dự án nào hưởng lợi?
Dù phương án hướng tuyến mới của Metro 2 Bình Dương đi qua nhiều khu đất trống, nhiều dự án bất động sản hiện hữu vẫn có thể hưởng lợi nhờ vị trí được cải thiện đáng kể so với hướng tuyến theo Quốc Lộ 13.
Đáng chú ý nhất là Sunview Town, khi ga C14 mới nằm ngay phía trước dự án. Theo phương án này, khu vực cạnh dự án còn có thêm một tuyến đường mở rộng, phía trên tuyến metro đi ngầm. Ở phương án 1, Sunview Town cũng chỉ cách ga C14 khoảng 300m.
Quanh khu vực ga C12, các dự án căn hộ như Fresca Riverside, TDH Riverview và Marina Tower cũng nằm trong vùng có khả năng hưởng lợi nhờ khoảng cách tới nhà ga được rút ngắn.
Ở nhóm đất nền, Khu dân cư Hồng Long nằm cạnh ga C15 và Khu dân cư Vĩnh Phú 2 nằm gần ga C11 là những trường hợp được hưởng lợi rõ hơn khi Metro 2 Bình Dương chuyển sang phương án hướng tuyến mới.
Một điểm đáng lưu ý là nhiều khu đất trống được đánh giá có tiềm năng phát triển TOD thực tế là các dự án đã được quy hoạch 1/500 nhưng đang vướng pháp lý hoặc chậm triển khai. Có thể kể đến Qi Island (32ha), Khu dân cư Tân Vũ Minh (26ha) và Khu dân cư Vĩnh Phú 1 (101ha).
Tóm lại, việc thay đổi hướng tuyến vẫn tác động tích cực đến một số dự án bất động sản hiện hữu, dù tuyến mới đi qua những khu vực có mật độ dân cư thấp. Tuy nhiên, dư địa hình thành các khu dân cư mật độ cao theo định hướng TOD cũng cần được đánh giá lại, bởi phần lớn quỹ đất trống dọc tuyến hiện là các dự án đất nền đã được quy hoạch 1/500 nhưng đang vướng pháp lý hoặc chậm triển khai.
Lưu ý: Phân tích trên được thực hiện dựa trên phương án hướng tuyến đề xuất, chưa phải phương án chính thức và không phải khuyến nghị đầu tư.
