Trái ngược với một số thông tin riêng lẻ về việc anh A, chị B phải “cắt lỗ” hàng trăm triệu đồng do áp lực tài chính hoặc lãi suất tăng, thị trường căn hộ Hà Nội thực tế đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều từ tháng 5/2026, nhưng chưa ghi nhận mức giảm mạnh trên diện rộng.
Nếu chỉ từ câu chuyện anh A, chị B “cắt lỗ” mà cho rằng thị trường đã chạm đáy và vội tham gia “bắt đáy”, trong khi bỏ qua các yếu tố cơ bản của thị trường, thì chưa biết “ai là gà, ai là thóc”.
Trong Báo cáo thị trường bất động sản tháng 05/2026 do Biggee phát hành, giá chung cư Hà Nội lần đầu tiên ghi nhận giảm sau 32 tháng tăng liên tục. Từ thời điểm đó đến nay, thị trường bước vào trạng thái chững lại và bắt đầu có sự điều chỉnh cục bộ ở một số khu vực. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đáng kể nếu đặt cạnh đà tăng mạnh trong những tháng đầu năm.
Tính từ cuối năm 2025, giá căn hộ Hà Nội hiện tăng trung bình khoảng 9,5%, trong đó phần lớn mức tăng được tích lũy trong 4 tháng đầu năm. Dù tốc độ tăng không còn cao như các giai đoạn trước, mức tăng này vẫn góp phần kéo mặt bằng giá bất động sản Hà Nội tăng khoảng 6,6%. Số liệu này đã được Biggee công bố trong bài viết “Không có chuyện giá bất động sản giảm đồng loạt trên cả nước”.
Nhìn vào diễn biến 7 tháng đầu năm có thể thấy sự phân hóa của thị trường bắt đầu trở nên rõ nét từ tháng 5. Trước thời điểm này, bản đồ giá chủ yếu là màu xanh tăng giá; sau tháng 5, màu cam – đỏ xuất hiện nhiều hơn, phản ánh xu hướng chững lại và điều chỉnh. Tuy nhiên, điều chỉnh không đồng nghĩa với giảm sâu.
Đặc biệt, cần phân biệt giữa những trường hợp cá biệt và xu hướng chung của thị trường. Việc một số cá nhân gặp áp lực tài chính và buộc phải bán tài sản thấp hơn kỳ vọng có thể xảy ra ở bất kỳ giai đoạn nào. Nhưng nếu lấy một vài trường hợp như vậy để đánh giá toàn bộ thị trường, thì chẳng khác nào dùng ngoại lệ để quyết định tiêu chuẩn.
Với người mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực, thời điểm phù hợp không nhất thiết phụ thuộc vào việc thị trường đang tăng hay giảm, mà quan trọng là khả năng tài chính và nhu cầu thực tế của người mua. Nhưng nếu mục tiêu là “bắt đáy”, thì cần thận trọng. Giá đã điều chỉnh không đồng nghĩa với việc thị trường đã xác lập đáy; và ở thời điểm hiện tại, vẫn chưa thể biết “ai là gà, ai là thóc”.
Biggee trước đó đã cảnh báo về rủi ro của thị trường căn hộ Hà Nội, đặc biệt tại phân khúc 70–100 triệu đồng/m², khi khoảng 41% nguồn cung đang tập trung trong khoảng giá này. Khi mặt bằng giá trở nên quá tập trung, khả năng thanh khoản và sức hấp thụ của thị trường sẽ trở thành yếu tố cần đặc biệt theo dõi.
Trong bối cảnh Chính phủ và các ngân hàng thương mại tiếp tục có những động thái nhằm ổn định thị trường, cùng với xu hướng điều chỉnh mặt bằng lãi suất, thị trường chung cư Hà Nội có thể đang bước vào một giai đoạn cơ cấu lại mặt bằng giá thay vì một kịch bản giảm giá đồng loạt.
