Hiện tại, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động mua bán bất động sản đang được áp dụng theo mức cố định 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, đề xuất mới đưa ra phương án đánh thuế 20% trên lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi khấu trừ chi phí hợp lý.
Giả sử giao dịch không thông qua môi giới và chi phí phát sinh tối thiểu, có thể hình dung mối quan hệ giữa lợi nhuận và thuế suất thực tế trên lợi nhuận dưới dạng biểu đồ tuyến tính như sau:
- Với mức lợi nhuận dưới 11%, phương án thu thuế 20% trên lợi nhuận mang lại lợi ích rõ rệt cho người bán – đặc biệt trong trường hợp giao dịch hòa vốn hoặc lỗ, thì người bán không phải đóng thuế.
- Tuy nhiên, khi lợi nhuận tăng cao – từ mức 20% trở lên – khoản thuế phải đóng theo phương án mới tăng vọt. Đặc biệt, khi tài sản tăng giá gấp đôi (lợi nhuận 100%), mức thuế thực tế phải đóng theo phương án mới là 20% lợi nhuận, trong khi phương án cũ chỉ là 4% lợi nhuận (2% trên giá chuyển nhượng), tạo ra độ vênh lên tới 16%.
Dù xét về nguyên tắc, đánh thuế theo lợi nhuận là hợp lý và tiệm cận thông lệ quốc tế, song Biggee cho rằng việc áp dụng cần được đánh giá kỹ lưỡng và điều chỉnh linh hoạt:
- Khấu trừ chi phí cần quy định minh bạch: Bao gồm chi phí môi giới, chi phí xây dựng, cải tạo, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… nhằm công nhận các chi phí hợp lý đồng thời tránh tạo ra lỗ hổng “hợp thức hóa” chi phí để giảm lợi nhuận chịu thuế.
- Cần công nhận lãi vay là chi phí hợp lý: Trong trường hợp nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản, lãi vay nên được xem là chi phí khấu trừ – tránh tình trạng đánh thuế hai lần lên phần thu nhập thực tế.
- Cân nhắc yếu tố thời gian nắm giữ: Không thể đánh đồng lợi nhuận đạt được sau 1 năm với lợi nhuận sau 5 năm. Việc áp cùng mức thuế sẽ gây bất công, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát ăn mòn giá trị tiền tệ qua thời gian.
Phân tích đầy đủ và chi tiết về đề xuất này được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, số ra ngày 18/05/2025: https://thesaigontimes.vn/danh-thue-lai-bat-dong-san-can-dieu-tiet-hop-ly-tranh-anh-huong-thanh-khoan/
