Bạn đã bao giờ tự hỏi, trên diện tích 1 hecta đất, có thể xây được bao nhiêu căn hộ chưa? Có lẽ câu trả lời phổ biến sẽ là: “Còn tùy!” Tùy vào phân khúc, tiện ích, hay chiến lược của chủ đầu tư, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, xây dựng, dân số…. Tuy nhiên, với dữ liệu từ hơn 700 dự án đã bàn giao hoặc đang triển khai tại TP.HCM, Biggee sẽ giúp bạn đưa ra con số ước lượng cụ thể, đồng thời lý giải tại sao giá căn hộ sơ cấp ngày càng tăng.
Công thức ước lượng số căn hộ trên mỗi hecta đất
Hiện nay, không có quy định pháp lý nào giới hạn cụ thể số lượng căn hộ trên một diện tích đất cho tất cả các khu vực. Tuy nhiên, dựa trên thống kê từ hơn 700 dự án căn hộ tại TP.HCM, chúng tôi nhận thấy một mối tương quan có thể chấp nhận được.
Thống kê trên cho thấy, mối tương quan giữa số lượng căn hộ và diện tích khu đất tại TP.HCM có thể ước lượng qua công thức: Số căn hộ = 248,3 x Diện tích khu đất (ha) + 214,3. Áp dụng công thức này, với 1ha đất, có thể xây dựng được khoảng 500 căn hộ.
Vì sao giá căn hộ sơ cấp không ngừng tăng?
Giá đất là một yếu tố quan trọng quyết định chi phí phát triển dự án. Tại TP.HCM, mức giá đất thổ cư phổ biến dao động từ 94 – 260 triệu đồng/m², tương đương giá trị thấp nhất của 1ha đất là 940 tỷ đồng. Với chi phí này, mỗi căn hộ phải “gánh” khoảng 1,9 tỷ đồng chỉ riêng phần chi phí đất.
Khi cộng thêm chi phí xây dựng, chi phí bán hàng và lợi nhuận của chủ đầu tư, việc tìm một căn hộ sơ cấp thương mại dưới 2,5 tỷ đồng là điều gần như không thể. Tuy nhiên, các dự án thứ cấp vẫn có nhiều lựa chọn tốt ở mức giá này.
Kết luận
Như vậy, với 1 hecta đất, một dự án căn hộ trung bình có thể cung cấp khoảng 500 căn, nhưng con số này còn phụ thuộc vào phân khúc thị trường, thiết kế và chiến lược của chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá đất tăng cao đã đẩy giá căn hộ sơ cấp lên mức khó tiếp cận hơn, đặc biệt ở các khu vực trung tâm.
Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn có những cơ hội đáng cân nhắc, đặc biệt với các dự án thứ cấp hoặc các khu vực phát triển mới. Hiểu rõ các yếu tố tác động đến số lượng căn hộ và giá cả sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư phù hợp và hiệu quả. Hãy tiếp tục cập nhật thông tin từ Biggee để tận dụng tối đa cơ hội trên thị trường!
