Trong nỗ lực cung cấp góc nhìn dữ liệu thực tiễn hơn cho thị trường, Biggee đã phát triển một thuật toán tự động tìm kiếm các khu vực giáp ranh có tổng dân số đạt 1 triệu người, với tiêu chí diện tích nhỏ nhất có thể.
Mục tiêu là xác định những vùng lõi thực sự sôi động – nơi dân cư, hạ tầng và giá trị bất động sản cùng hội tụ – để từ đó so sánh mức độ tập trung dân số giữa các đô thị lớn. Cách thức hoạt động của thuật toán:
- Bắt đầu từ một đơn vị hành chính cấp xã/phường bất kỳ trong đô thị.
- Mở rộng theo các đơn vị giáp ranh trực tiếp (theo dạng mạng lưới).
- Tiếp tục mở rộng cho đến khi tổng dân số cộng dồn đạt tối thiểu 1 triệu người.
- Trong tất cả các tổ hợp thỏa điều kiện, thuật toán chọn tổ hợp có tổng diện tích nhỏ nhất.
Thuật toán này không chỉ phản ánh độ “nén” của dân cư trong đô thị mà còn gián tiếp cho thấy khả năng tạo lập giá trị đất đai, cũng như tính khả thi của việc triển khai các dịch vụ công và hạ tầng tập trung.
Kết quả cho thấy:
- TP.HCM: Có thể gom 1 triệu dân trong khu vực chỉ 16,44 km², phần lớn thuộc các quận lõi như Quận 3, Quận 1, một phần Quận 10 – nơi tập trung dày đặc chung cư, nhà phố, văn phòng và dịch vụ cao tầng.
- Hải Phòng: Cần tới 164 km² để đạt 1 triệu dân – chủ yếu tập trung ở quận Hồng Bàng, Lê Chân, Ngô Quyền và một phần An Dương.
- Đà Nẵng: Cần tới 239 km² mới đạt 1 triệu dân – bao gồm toàn bộ các quận Hải Châu, Thanh Khê, một phần Liên Chiểu và mở rộng sang cả phường Điện Bàn Bắc (Quảng Nam) – cho thấy sự phân tán và giới hạn không gian phát triển của thành phố.
Kết quả này khẳng định: tỷ lệ đô thị hóa cao không đồng nghĩa với khả năng tập trung dân số cao. Đà Nẵng có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước, nhưng mức độ “gom dân số” về một khu vực trung tâm lại thấp hơn đáng kể. Điều này tạo ra thách thức lớn cho việc quy hoạch vùng lõi phát triển bền vững, thu hút đầu tư và nâng giá trị đất đai theo chiều sâu.
Đà Nẵng từ lâu đã được biết đến là địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước. Tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng kéo theo làn sóng mở rộng hạ tầng và khu dân cư, hình thành một đô thị ven biển năng động bậc nhất. Thế nhưng, chính điều đó lại phơi bày điểm nghẽn lớn nhất của thành phố – không còn không gian để phát triển.
Với diện tích tự nhiên chỉ khoảng 1.285 km² – nhỏ thứ 5 cả nước – hơn 50% diện tích đất của Đà Nẵng là đất nông nghiệp và đất rừng, phần lớn tập trung tại huyện Hòa Vang. Trong khi đó, khoảng 1,3 triệu dân chủ yếu sinh sống tại khu vực đô thị phía Đông, tạo nên một bức tranh đô thị hóa dày đặc nhưng không đồng đều.
Dù đối mặt với thách thức về không gian phát triển, thị trường bất động sản Đà Nẵng không hề đơn điệu. Từ chung cư bình dân, nhà ở xã hội, condotel ven biển, đất nền dự án, cho đến các khu thấp tầng cao cấp – “thực đơn” thị trường nơi đây đa dạng, phục vụ đủ mọi phân khúc.
Không chỉ có nhiều “món”, thị trường Đà Nẵng còn “đậm vị”: bên cạnh những dự án bài bản, pháp lý rõ ràng và bàn giao đúng tiến độ, vẫn tồn tại các trường hợp chậm trễ, hủy cam kết lợi nhuận hoặc dính đến sai phạm trong quá khứ – phản ánh tính hai mặt và yêu cầu cao hơn về sự sàng lọc của nhà đầu tư.
Thành phố cũng là sân chơi của nhiều ông lớn: Vingroup, Đất Xanh, Sun Group hay FPT City. Trong đó, Sun Group nổi bật với hàng loạt dự án đã hoàn thiện và tiếp tục mở rộng quy mô. FPT lần đầu tiên ghi dấu ấn trong lĩnh vực bất động sản bằng việc triển khai một khu đô thị quy mô lớn – chiến lược mở đường cho các hoạt động đầu tư lâu dài tại Đà Nẵng.
Lưu ý: Các số liệu và phân tích trong báo cáo được xây dựng dựa trên hiện trạng trước thời điểm sáp nhập địa giới hành chính giữa Đà Nẵng và một phần Quảng Nam. Điều này nhằm phản ánh đúng bối cảnh và giúp độc giả có cái nhìn chính xác về nội tại thị trường Đà Nẵng trong giới hạn hành chính cũ, trước khi mở rộng địa bàn ảnh hưởng trong tương lai.
Tất cả các nội dung trên – từ dữ liệu định lượng đến đánh giá định tính – sẽ được trình bày chi tiết trong Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng do Biggee.vn thực hiện độc lập, nhằm cung cấp cho nhà đầu tư và doanh nghiệp cái nhìn toàn cảnh, chính xác và khách quan nhất về thị trường.
Báo cáo miễn phí cho khách hàng có đăng ký gói thành viên vip: https://biggee.vn/premium-report
