“Đồng sàng dị mộng” – hình ảnh ẩn dụ cho những chủ thể cùng ở trong một không gian, cùng tham gia một cuộc chơi nhưng lại theo đuổi những kỳ vọng hoàn toàn khác nhau. Biggee sử dụng cách ví von này để mô tả bức tranh thị trường chung cư Bình Dương (cũ) ở giai đoạn hiện nay.
Với lợi thế là địa bàn tập trung dày đặc các khu công nghiệp, lực lượng lao động lớn và mức thu nhập trung bình, thị trường căn hộ Bình Dương ban đầu được định hướng rõ ràng nhằm phục vụ nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng này. Song song đó là nhu cầu dịch chuyển của một bộ phận người dân khu vực giáp ranh TP.HCM (cũ), khi mặt bằng giá nhà tại TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của số đông. Chính vì vậy, trong logic phát triển truyền thống, giá bán căn hộ tại Bình Dương cần được neo ở mức phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu.
Thực tế, trong suốt một thời gian dài trước khi sáp nhập với TP.HCM, phần lớn các dự án căn hộ tại Bình Dương đều có giá bán dưới 35 triệu đồng/m². Thậm chí, không ít dự án còn chậm triển khai, dù thị trường căn hộ khu Đông TP.HCM liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, sau thời điểm sáp nhập, bức tranh bắt đầu thay đổi nhanh chóng: hàng loạt dự án được tái khởi động hoặc công bố triển khai mới. Đối tượng khách hàng gần như không thay đổi, chất lượng và vị trí ở mức tương đồng, nhưng mức giá chào bán lại đi theo những “giấc mộng” rất khác nhau.
Các dự án đang triển khai hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ rệt về chiến lược giá. Ở nhóm 35–40 triệu đồng/m² vẫn còn khá nhiều dự án như Ben Hill, Honas Residence, Legacy Central, A&T Sky Garden, A&K Tower, Symlife, TT Avio… Đây chủ yếu là các dự án “đầu tay” của những chủ đầu tư mới tham gia thị trường. Nhóm 40–50 triệu đồng/m² ghi nhận sự hiện diện của các chủ đầu tư quen thuộc với Bình Dương như An Gia, Phát Đạt, Bcons. Trong khi đó, phân khúc trên 50 triệu đồng/m² đã xuất hiện những cái tên như khu cao tầng Sycamore, Bcons Center City, The Emerald 68, The Ten Midori Park, Green Skyline. Đáng chú ý, theo một số thông tin chưa chính thức, dự án của Khải Hoàn Land có thể thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường Bình Dương, vượt mốc 70 triệu đồng/m².
Nếu tại Hà Nội hay TP.HCM (cũ), mức chênh lệch 5–10 triệu đồng/m² thường vẫn được xem là nằm trong cùng một phân khúc, thì tại Bình Dương, khoảng chênh lệch này đã đủ để tạo ra nhiều tranh luận “thực – ảo”. Dữ liệu thị trường cho thấy mức giá trung vị hiện vào khoảng 36,3 triệu đồng/m²; nhóm 20% thấp nhất ở mức 28,5 triệu đồng/m² và nhóm 20% cao nhất khoảng 46,2 triệu đồng/m². Điều đó đồng nghĩa khoảng 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đang tập trung trong vùng giá 28,5–46,2 triệu đồng/m².
Khoảng cách tuyệt đối giữa vùng giá thấp nhất và cao nhất không quá lớn, nhưng cách các dự án tự định vị lại cho thấy sự khác biệt rất rõ, đặc biệt khi so sánh với nhóm dự án đã bàn giao trước đây. Câu hỏi đặt ra là: vì sao trong cùng một bối cảnh thị trường, các chủ đầu tư lại lựa chọn những chiến lược giá khác nhau đến vậy?
Lý do có thể nằm ở yếu tố truyền thông. Thực tế thị trường cho thấy, một dự án có mức giá thấp, dù quảng cáo dày đặc, đôi khi vẫn kém hiệu quả hơn một dự án được chào bán với mức giá cao “khó lý giải” nhưng liên tục tạo ra tranh luận. Chính những tranh luận đó giúp dự án được nhắc tới nhiều hơn, gia tăng độ nhận diện. Mức giá ban đầu có thể gây ngạc nhiên, thậm chí phản ứng mạnh, nhưng khi được lặp lại đủ nhiều, nó dần trở nên quen thuộc và được thị trường mặc nhiên chấp nhận.
Ở góc độ rủi ro, trong bối cảnh phần lớn người mua nhà phải sử dụng vốn vay ngân hàng, việc ngân hàng chấp nhận cho vay với một tỷ lệ nhất định trên giá trị hợp đồng mua bán không đơn thuần chỉ dựa vào yếu tố thị trường của căn hộ hình thành trong tương lai. Quan trọng hơn, quyết định tín dụng còn phụ thuộc vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư, cũng như hệ thống tài sản bảo đảm cho khoản vay, bao gồm chính dự án và trong nhiều trường hợp là các tài sản thế chấp bổ sung, nhằm bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nếu người vay mất khả năng trả nợ.
Vì vậy, việc đầu tư vào một căn hộ có mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của thị trường rõ ràng tiềm ẩn rủi ro đối với người mua. Tuy nhiên, rủi ro này không chỉ thuộc về khách hàng, mà trên thực tế còn được “chia sẻ” với ngân hàng cho vay và chủ đầu tư – những bên cũng phải đối mặt với các rủi ro tài chính và pháp lý tương ứng trong trường hợp kịch bản bất lợi xảy ra.
