TP.HCM đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số đáng kể. Từ 8,3 triệu người năm 2015, dân số dự kiến đạt 9,4 triệu người vào năm 2024. Cùng với sự gia tăng này, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, cũng tăng cao. Tuy nhiên, liệu thị trường căn hộ tại TP.HCM có thực sự khan hiếm như chúng ta đang được nghe hằng ngày?
Nguồn cung tăng mạnh nhưng vấn đề pháp lý nổi cộm
Năm 2015, số lượng căn hộ được bàn giao tại TP.HCM chỉ là 90.000 căn, nhưng đến năm 2024, con số này đã tăng gấp hơn 4 lần, đạt 370.000 căn. Điều này cho thấy tốc độ tăng nguồn cung căn hộ chung cư vượt xa tốc độ tăng trưởng dân số.
Tuy nhiên, một thực tế đáng lo ngại là trong tổng số hơn 360 dự án căn hộ bàn giao trong 10 năm qua, có đến 64% dự án chưa có sổ hồng. Điều này đồng nghĩa với việc hàng trăm ngàn căn hộ chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, gây khó khăn lớn cho người mua trong việc sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng hay thế chấp.
Hiệu ứng “khan hiếm căn hộ”: Công cụ marketing?
Cụm từ “khan hiếm căn hộ” bắt đầu được nhắc đến phổ biến từ đầu năm 2024, với 67.000 kết quả tìm kiếm trên Google. Tuy nhiên, đa số các bài viết kèm cụm từ này lại gắn liền với các chiến dịch quảng bá cho các dự án bất động sản đang mở bán. Điều này cho thấy, thay vì phản ánh một thực trạng khách quan, cụm từ này phần nào được sử dụng như một chiến thuật marketing nhằm tạo tâm lý gấp rút, thúc đẩy người mua.
Giá cả và phân khúc: Mất cân bằng trong tiếp cận
Hiện nay, 58% các dự án bàn giao trong 10 năm qua có mức giá dưới 50 triệu đồng/m², mức giá được xem là cao cấp cách đây 2-3 năm. Tuy nhiên, trong số này, có đến 63% căn hộ vẫn chưa có sổ hồng, tiếp tục làm giảm tính hấp dẫn của phân khúc giá thấp và trung bình.
Mức giá và pháp lý lại không đáp ứng được nhu cầu thực tế của đa số người dân. Những người mua ở thực thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ phù hợp với khả năng tài chính, trong khi đó, những căn hộ đáp ứng tiêu chí về pháp lý lại nằm ngoài tầm với của nhiều người.
Không thiếu căn hộ, chỉ thiếu căn hộ phù hợp
Dựa trên các dữ liệu thực tế, có thể thấy rằng TP.HCM không thực sự “khan hiếm” căn hộ, mà là thiếu những căn hộ có pháp lý đầy đủ và giá cả phù hợp. Nguồn cung lớn nhưng phân khúc giá rẻ và trung bình không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường. Thêm vào đó, vấn đề pháp lý kéo dài khiến nhiều căn hộ không thể phát huy hết giá trị sử dụng.
Giải pháp cho thị trường
Để cân bằng cung cầu và giải quyết những vấn đề tồn đọng, cần có các biện pháp đồng bộ từ cơ quan chức năng và doanh nghiệp:
- Đẩy nhanh tiến độ pháp lý: Rút ngắn thời gian cấp sổ hồng và minh bạch hóa các thủ tục pháp lý để tăng niềm tin của người mua.
- Phát triển các dự án phù hợp: Tăng nguồn cung ở phân khúc giá rẻ và trung bình, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
- Kiểm soát thông tin thị trường: Chấn chỉnh các hình thức truyền thông gây nhiễu loạn nhận thức, đảm bảo người tiêu dùng được tiếp cận thông tin chính xác.
Kết luận
Xin mượn lời một bài rap để kết luận lại các vấn đề trên: “Đây là câu chuyện của đôi mắt làm ơn đừng đưa bờ môi vào“. Sự “khan hiếm” căn hộ chung cư tại TP.HCM không phải là vấn đề về số lượng, mà là câu chuyện về pháp lý và mức giá. Việc giải quyết các rào cản này không chỉ giúp cải thiện thị trường bất động sản, mà còn tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở chất lượng và hợp pháp. Thay vì tập trung vào “hiệu ứng khan hiếm”, cần chú trọng vào việc phát triển thị trường bền vững, minh bạch và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
