Nếu tại TP.HCM (trước sáp nhập), thị trường căn hộ vẫn duy trì được một phổ giá khá rộng – từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m² – thì bức tranh tại Hà Nội lại cho thấy sự thu hẹp đáng kể ở phân khúc giá thấp. Thực tế hiện nay, Hà Nội gần như không còn dự án căn hộ thương mại nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m².
Theo thống kê mới nhất từ Biggee, những dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² trên thị trường Hà Nội hiện nay đều là nhà ở xã hội (NOXH), tiêu biểu như THT New City (Hoài Đức cũ), Thăng Long Green City (Đông Anh cũ) hay UDIC Eco Tower (Thanh Trì cũ). Tuy nhiên, tổng nguồn cung của nhóm dự án này chỉ chiếm chưa tới 1% tổng nguồn cung toàn thị trường, cho thấy phân khúc giá thấp gần như đã biến mất khỏi thị trường căn hộ thương mại.
Đáng chú ý hơn, mặt bằng giá cao không chỉ xuất hiện ở khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm. Ngay cả những dự án được xem là “xa bờ”, thuộc khu vực ngoại thành như Thạch Thất, nhiều dự án cũng đã ghi nhận mức giá vượt 50 triệu đồng/m², điển hình là Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri. Thậm chí, các dự án nằm ngay sát Vành đai 4 – vốn trước đây được kỳ vọng là vùng giá mềm – nay cũng đã thiết lập mặt bằng giá rất cao, như Park Kiara với mức giá dao động 100–120 triệu đồng/m².
Ở thời điểm hiện tại, nếu nhắc đến một dự án chung cư tại Hà Nội với mức giá khoảng 70 triệu đồng/m², khả năng dự báo đúng đã lên tới hơn 60%. Dữ liệu Biggee cho thấy 64% nguồn cung căn hộ hiện tại tập trung trong khoảng giá từ 60–100 triệu đồng/m², phản ánh sự lệch pha rõ rệt trong cơ cấu giá của thị trường.
So sánh với thị trường TP.HCM – nơi có quy mô dân số, mức thu nhập và mức độ đô thị hóa tương đối tương đồng – rất khó để khẳng định rằng mặt bằng giá căn hộ hiện tại tại Hà Nội là hợp lý và xuất phát từ nhu cầu ở thực. Điều này đặt ra rủi ro mang tính hệ thống đối với thị trường chung cư Hà Nội, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng.
Trước thực trạng này, các tổ chức tín dụng cần có chính sách cho vay thận trọng hơn, đặc biệt trong việc định giá tài sản bảo đảm (TSĐB) đối với căn hộ chung cư tại Hà Nội. Bên cạnh đó, dù nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện, nhưng khoảng trống giá quá lớn giữa NOXH và mặt bằng giá thương mại hiện nay cũng tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách.
Để nhà ở xã hội thực sự trở thành đối trọng, góp phần cân bằng mặt bằng giá chung cư, cơ quan quản lý cần siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng NOXH trong thời hạn dưới 5 năm, đảm bảo đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực và hạn chế việc biến phân khúc này thành công cụ đầu cơ trong bối cảnh giá nhà đang bị đẩy lên quá cao.
Bản đồ giá căn hộ chung cư toàn quốc: https://biggee.vn/dinh-gia-can-ho
