Khu đông đang dẫn dắt thị trường căn hộ chung cư TP.HCM với hàng loạt dự án đang mở bán và mới bàn giao. Nếu “luật làng phải chơi theo format của cụ Lý” thì giá các dự án tại khu đông đang được các chủ đầu tư “setup” theo format nào?
Qua khảo sát các dự án đang triển khai và đã bàn giao tại khu Đông, Biggee nhận thấy giá trị dự án có sự liên hệ mật thiết với các yếu tố định lượng như diện tích khu đất, số lượng căn hộ, và giá mặt tiền trung bình tại khu vực dự án tọa lạc.
Để dễ hiểu ta giả sử có hàm số tính giá căn hộ như sau: y = w1.x1 + w2.x2 + w3.x3 + w0. Trong đó:
- y: đơn giá dự án căn hộ
- x1: diện tích khu đất
- x2: số lượng căn hộ của dự án
- x3: giá đất mặt tiền trung bình
- w1,w2,w3 các biến số tương ứng x1,x2,x3
- w0: hệ số chặn
Và chúng ta không cần quan tâm cách tính w0,w1,w2,w3, cứ truyền vào bộ dữ liệu, máy sẽ cho ra kết quả.
Chúng tôi hiểu rằng giá trị một dự án chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, cả định lượng lẫn định tính. Tuy nhiên, nghiên cứu này tập trung vào ba yếu tố định lượng chính: Diện tích khu đất, Số lượng căn hộ, Giá mặt tiền trung bình tại phường/xã dự án tọa lạc.
Kết quả phân tích cho thấy các yếu tố trên có mối liên hệ rõ rệt với giá căn hộ, được biểu diễn qua công thức:
Đơn giá căn hộ = (-8.866 x DT khu đất) + (0.0126 x SL căn hộ) + (0.475 x Giá đất mặt tiền) + 19.435
Áp dụng công thức trên, Biggee đã tính toán và điều chỉnh giá các dự án hiện đang triển khai hoặc mới bàn giao tại khu Đông. Kết quả được trình bày như sau:
Và nếu áp dụng mô hình của khu đông với các dự án đang triển khai tại các khu vực khác thì ta có kết quả như sau:
Giả định các dự án đã bàn giao được mở bán lại, mô hình cũng dự đoán giá trị thị trường của chúng dựa trên các yếu tố ảnh hưởng tương tự.
Tóm lại, công thức trên mang lại góc nhìn trực quan hơn trong việc đánh giá căn hộ chung cư tại TP.HCM hiện tại, đặc biệt khi cần dự đoán hoặc so sánh giữa các dự án. Dù vậy, các yếu tố định tính như thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích nội khu, hay xu hướng thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá trị thực tế. Biggee hy vọng những thông tin và phân tích trên sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư và người mua nhà khi đưa ra quyết định giao dịch tại khu đông đang cực kỳ sôi động!
File dữ liệu trong bài viết: https://biggee.vn/files/MO_HINH_GIA_KHU_DONG.xlsx
Lưu ý: Không dùng thông tin từ nghiên cứu này vào mục đích quảng cáo, thương mại khi chưa được sự đồng ý của Biggee.vn
