Trong bối cảnh giá bất động sản tại TP.HCM liên tục leo thang, không ít dự án ở các vùng giáp ranh quảng bá rằng: “Phân khúc giá này đã tuyệt chủng tại TP.HCM”. Câu nói này gây được sự chú ý, nhưng cũng cần được nhìn nhận lại dưới một hệ quy chiếu rõ ràng và thống nhất.
Để có cái nhìn thực tế và khách quan hơn, Biggee đã thực hiện thống kê với các tiêu chí sau:
- Phía Đông: Chọn các dự án thuộc Quận Thủ Đức cũ và TP. Dĩ An (Bình Dương), nằm cách ranh giới hành chính TP.HCM – Bình Dương không quá 1km.
- Phía Nam: Do không có dự án nào tại TP.HCM nằm cách ranh giới TP.HCM – Long An trong bán kính 1km, nên phạm vi được mở rộng thành 5km.
- Ranh giới hành chính: Trong thống kê này, Biggee sử dụng địa giới hành chính trước ngày 1/7/2025, tức là dựa trên các đơn vị như Quận Thủ Đức cũ, TP. Dĩ An (Bình Dương), Long An. Việc dùng ranh giới hành chính cũ giúp đảm bảo tính nhất quán trong so sánh do bản chất thị trường chưa có nhiều thay đổi
Thủ Đức – Dĩ An: Khác tỉnh, nhưng giá không khác
Kết quả thống kê cho thấy: không có sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ giữa khu vực Thủ Đức và Dĩ An – hai khu vực vốn được xem là “hàng xóm” chỉ cách nhau một vài trăm mét đường.
- Tại Thủ Đức: Các dự án giáp ranh chủ yếu là căn hộ đã bàn giao từ lâu. Trong số ít dự án đang triển khai có thể kể đến Happy One Sora và Prosper Phố Đông. Mức giá trung bình tại khu vực này đạt khoảng 36,3 triệu đồng/m².
- Tại Dĩ An: Hầu hết các dự án thuộc nhóm đã bàn giao, trong đó nổi bật là chuỗi căn hộ do Bcons phát triển. Dự án có giá cao nhất hiện nay là Phú Đông Sky Garden, đang giao dịch quanh mức 40 – 47 triệu đồng/m². Giá trung bình toàn khu vực vào khoảng 35 triệu đồng/m², tương đương Thủ Đức.
Rõ ràng, yếu tố “qua ranh là rẻ hơn” không còn đúng với khu vực này, khi mức giá giữa hai bên gần như không tạo ra khoảng cách rõ rệt.
TP.HCM – Long An: Thị trường còn đang định hình
Ở hướng Nam, khu vực giáp ranh TP.HCM – Long An hiện chưa phát triển mạnh về nguồn cung căn hộ. Trong phạm vi khảo sát (bán kính 5km từ ranh giới), chỉ ghi nhận 03 dự án đáng chú ý là: West Gate Park, Destino Centro và Phúc An City.
- Mức giá tại đây nhìn chung thấp hơn so với Thủ Đức – Dĩ An, nhưng do số lượng dự án còn quá ít nên chưa đủ cơ sở để đưa ra kết luận chính xác về mặt chênh lệch hay xu hướng giá.
- Ngoài ra, đây là khu vực đang ở giai đoạn đầu định hình thị trường, nên giá có thể biến động theo quy hoạch, hạ tầng, cũng như khả năng kết nối với TP.HCM trong tương lai.
Câu chuyện “mức giá đã tuyệt chủng tại TP.HCM” sẽ dễ gây hiểu nhầm nếu việc so sánh không được đặt trong một hệ quy chiếu hợp lý. Ngay trong chính các khu vực vùng ven của TP.HCM, vẫn tồn tại những dự án có mức giá tương đương – hoặc thậm chí thấp hơn – so với các dự án mới đang được quảng bá là “thuộc phân khúc giá đã tuyệt chủng”. Điều này cho thấy, tuy nguồn cung phân khúc trung bình đang ngày càng khan hiếm, nhưng vẫn còn tồn tại những lựa chọn phù hợp nếu người mua sẵn sàng mở rộng phạm vi tìm kiếm và đánh giá dựa trên các yếu tố sử dụng thực tế.
Ngoài ra, trường hợp Thủ Đức và Dĩ An là một minh chứng thú vị: dù khác tỉnh, nhưng giá căn hộ trung bình gần như tương đương, thậm chí có dự án tại Dĩ An còn cao hơn. Điều này cho thấy giá trị bất động sản hiện nay phụ thuộc nhiều hơn vào yếu tố kết nối hạ tầng, tiện ích thực tế và nhu cầu sử dụng, thay vì chỉ là ranh giới hành chính. Vì vậy, để đánh giá thị trường một cách khách quan, cần đặt các so sánh vào đúng ngữ cảnh không gian, thời gian và tính chất phát triển của từng khu vực.
Biggee.vn cung cấp giải pháp toàn diện cho phân tích, định giá và theo dõi thị trường – phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư, môi giới, tổ chức tài chính và người mua nhà.
Xem thêm giải pháp tại đây: https://biggee.vn/dich-vu-thanh-vien
