Mật độ căn hộ tại Bình Dương cao hơn đáng kể so với TP.HCM là một thực tế được phản ánh từ số liệu, bất kể tiếp cận hay diễn giải theo góc độ nào.
Những ngày qua, một số số liệu được trích dẫn trong Báo cáo Thị trường căn hộ Bình Dương của Biggee đã tạo ra nhiều tranh luận, đặc biệt là nhận định:
“Nói về đô thị hóa thì thị trường Đông Bắc TP.HCM nếu nhận số 2 thì không nơi nào dám nhận số 1. Chỉ với quỹ đất khoảng 160 ha đã phát triển hơn 105.000 căn hộ. Nếu toàn bộ số căn này tập trung tại một khu vực thì rất khó có hệ thống hạ tầng nào đáp ứng được.” Để minh họa, số liệu này được so sánh với một số dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park (272 ha, khoảng 44.000 căn), The Global City (117 ha, khoảng 8.000 căn) hay The Privé (6,8 ha, khoảng 3.175 căn).
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng phép so sánh trên chưa thực sự phù hợp, bởi các dự án tại Bình Dương phân bố trên nhiều khu vực khác nhau, không tập trung trong cùng một quỹ đất như các đại đô thị. Việc đặt các con số cạnh nhau có thể khiến người đọc hình dung sai về áp lực hạ tầng.
Để có cái nhìn toàn diện hơn, Biggee đã thực hiện thống kê mật độ căn hộ tại các tỉnh, thành trên cả nước dựa trên gần 1.500 dự án căn hộ. Kết quả cho thấy có hai điểm đáng chú ý. Thứ nhất, Bình Dương thực sự là một trong những địa phương có mật độ căn hộ cao nhất cả nước, xếp thứ hai trong bảng xếp hạng. Tuy nhiên, vẫn có nơi “dám nhận” vị trí số một, đó là Bình Định – địa phương có mật độ căn hộ cao nhất theo số liệu khảo sát của Biggee. Thứ hai, mật độ căn hộ tại Bình Dương gần gấp đôi so với TP.HCM (cũ).
Trong nghiên cứu này, mật độ căn hộ được tính bằng số lượng căn hộ trên diện tích đất triển khai dự án. Đối với các dự án phát triển theo nhiều giai đoạn hoặc nhiều phân khu, Biggee chỉ tính diện tích thực tế của giai đoạn hoặc phân khu đó, thay vì lấy toàn bộ diện tích của dự án.
Ví dụ, dự án The Infinity thuộc khu phức hợp Charm City có quy mô toàn khu 5,01 ha, nhưng riêng phân khu The Infinity chỉ triển khai trên diện tích khoảng 0,24 ha với 547 căn hộ. Theo phương pháp tính này, đây là dự án có mật độ căn hộ cao nhất tại Bình Dương.
Cần lưu ý rằng mật độ căn hộ khác với mật độ xây dựng. Theo Biggee, chỉ tiêu mật độ căn hộ phản ánh rõ hơn áp lực dân số và chất lượng sống trong một dự án. Chẳng hạn, với một khu đất 1 ha và quy mô 1.000 căn hộ, chủ đầu tư có thể lựa chọn phương án xây tòa tháp 40 tầng trên diện tích chiếm đất 0,5 ha hoặc xây công trình 20 tầng trên toàn bộ diện tích 1 ha. Dù tỷ lệ xây dựng của hai phương án lần lượt là 50% và 100%, cả hai vẫn đối mặt với những vấn đề tương tự về mật độ cư dân như áp lực thang máy, tiếng ồn, rác thải, không gian riêng tư hay diện tích sinh hoạt cộng đồng.
Mật độ căn hộ cao phần lớn xuất phát từ đặc điểm phát triển của từng thị trường. Tại Bình Dương, nhiều dự án có mật độ căn hộ lớn nhưng lại nằm trong các khu vực đô thị đã hình thành, có đầy đủ tiện ích dân sinh và dịch vụ. Người dân có thể dễ dàng tiếp cận siêu thị, trường học, ATM, dịch vụ công và nhiều tiện ích khác chỉ trong khoảng cách đi bộ.
Mật độ căn hộ tại Bình Dương cao hơn đáng kể so với TP.HCM là một thực tế được phản ánh từ số liệu, bất kể tiếp cận hay diễn giải theo góc độ nào. Vì vậy, thay vì né tránh hoặc lo ngại rằng những số liệu này sẽ khiến khách hàng e ngại, người bán hàng và môi giới cần chủ động cung cấp bối cảnh, giải thích đầy đủ ý nghĩa của các chỉ số và giúp người mua hiểu đúng bản chất của thị trường.
Thống kê trong bài viết này chỉ là một trang dữ liệu trong toàn bộ Báo cáo Thị trường Căn hộ Bình Dương do Biggee thực hiện. Báo cáo không chỉ dừng lại ở việc trình bày các chỉ số về mật độ căn hộ mà còn phân tích nhiều khía cạnh khác như mức độ đô thị hóa, hiệu quả khai thác cho thuê, triển vọng hạ tầng giao thông – đặc biệt là các tuyến metro dự kiến triển khai – cũng như các rủi ro và thách thức của thị trường.
Đây là một tài liệu nghiên cứu nhằm hỗ trợ nhà đầu tư và người mua nhà có thêm góc nhìn đa chiều, không phải tài liệu bán hàng hay quảng bá cho bất kỳ dự án nào. Đồng thời, để tránh việc các số liệu bị trích dẫn thiếu ngữ cảnh và có thể ảnh hưởng đến một số dự án hoặc khu vực, báo cáo hiện chỉ được cung cấp cho khách hàng đã đăng ký sử dụng dịch vụ của Biggee.
