Việc xác định 29 xã đủ điều kiện thành lập phường không chỉ là sự ghi nhận thành quả đô thị hóa trong nhiều năm qua, mà còn phản ánh định hướng phát triển không gian đô thị của TP.HCM trong giai đoạn tới. Đây đều là những khu vực có vị trí thuận lợi, được ưu tiên đầu tư hạ tầng và sở hữu tiềm năng phát triển mạnh về đô thị, dịch vụ và kinh tế địa phương.
Xét trên bình diện tổng thể, 100% đơn vị hành chính thuộc các huyện cũ Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh đều đáp ứng tiêu chí thành lập phường. Điều này cho thấy quá trình đô thị hóa tại ba địa phương đã diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm qua. Dù việc thành lập phường hiện nay không còn đồng nghĩa với việc chuyển huyện thành quận như trước đây, có thể xem đây là sự ghi nhận cho thực tế rằng Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh đã đạt trình độ phát triển đô thị tương đương nhiều quận hiện hữu trước sáp nhập. Không chỉ phản ánh mức độ đô thị hóa, danh sách các xã đủ điều kiện lên phường còn có sự tương đồng rõ nét với các khu vực đang được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng trọng điểm của TP.HCM và vùng kinh tế phía Nam.
Khu vực Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn nằm trong nhóm hưởng lợi trực tiếp từ các trục hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là Vành đai 3, qua đó gia tăng khả năng kết nối với trung tâm TP.HCM và các khu đô thị vệ tinh.
Các xã thuộc Củ Chi và khu vực Bình Dương cũ nằm trong vùng ảnh hưởng của Vành đai 4 cùng hệ thống cao tốc liên vùng, đóng vai trò kết nối chiến lược giữa TP.HCM với các tỉnh công nghiệp phía Bắc và Đông Nam Bộ.
Ở hướng biển, khu vực Hồ Tràm và Cần Giờ được định vị là không gian phát triển mới, với các dự án hạ tầng quan trọng như cao tốc, cầu và các tuyến kết nối liên vùng, từng bước hình thành trục phát triển du lịch – đô thị ven biển của TP.HCM.
Có thể thấy, kế hoạch nâng cấp 29 xã thành phường của TP.HCM không chỉ phản ánh nỗ lực đô thị hóa trong giai đoạn mới, mà còn đang hình thành một khung phát triển không gian đô thị – dịch vụ rõ nét hơn cho các khu vực này. Thị trường bất động sản tại đây không còn mang tính “vùng ven” thuần túy, khi nguồn cung hiện tại tương đối lớn, tập trung nhiều dự án quy mô đang triển khai, từng bước hình thành các cực phát triển đô thị mới của TP.HCM.
Nhóm khu vực trong vành đai 3: nền tảng đô thị hóa rõ nét
Với nhóm xã nằm trong hoặc sát vành đai 3 như Nhà Bè, Bình Hưng, Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bà Điểm và Hóc Môn, đây là những khu vực có mức độ đô thị hóa cao, dân số tập trung lớn và quá trình phát triển diễn ra từ sớm.
Mặt bằng giá đất mặt tiền tại các khu vực này hiện thuộc nhóm cao nhất trong 29 xã, dù vẫn thấp hơn đáng kể so với trung tâm TP.HCM. Ngoại trừ một số khu vực như Nhà Bè và Bình Hưng, mặt bằng giá phổ biến dao động khoảng 50–70 triệu/m². Với lợi thế dân số lớn, lực lượng lao động dồi dào cùng việc được nâng cấp hành chính lên phường trong tương lai, phân khúc đất mặt tiền tại các khu vực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục có dư địa tăng trưởng.
Phân khúc căn hộ: điểm sáng tại Nhà Bè và Bình Hưng
Ở phân khúc căn hộ chung cư, hai khu vực trọng điểm là Nhà Bè và Bình Hưng đang ghi nhận diễn biến tích cực. Mặt bằng giá tại đây đã tăng hơn 40% trong vòng 2 năm qua, chủ yếu đến từ một số dự án mới mở bán. Tuy nhiên, do mức độ quan tâm chưa thực sự đồng đều, các dự án thường được triển khai bán hàng theo từng giai đoạn dù quy mô nguồn cung không lớn. Hiện tại, mặt bằng giá trung bình dao động khoảng 40–50 triệu/m², đồng thời ghi nhận hiệu quả cho thuê tương đối tốt. Đây là nhóm sản phẩm phù hợp cho cả nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực.
