Trong bài viết “Cần Giờ của hiện tại” công bố vào tháng 09/2025 (version 1.0), Biggee đã phác họa tiềm năng của thị trường Cần Giờ trong bối cảnh còn nhiều ẩn số. Tuy nhiên, chỉ sau vỏn vẹn 4 tháng, bức tranh thị trường nơi đây đã thay đổi với tốc độ nhanh hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu.
Những biến chuyển lớn của thị trường tập trung vào 3 trụ cột chính: sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm, bước ngoặt trong bức tranh hạ tầng và sự điều chỉnh đáng kể về mặt bằng giá đất – cả ở góc độ chính sách lẫn thị trường.
Cách đây 4 tháng, khi Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ mới ở giai đoạn triển khai hạ tầng cơ bản và chưa chính thức mở bán, thị trường vẫn trong trạng thái “chờ đợi”. Thế nhưng chỉ trong thời gian ngắn, với việc công bố số lượng lớn sản phẩm thấp tầng, nguồn cung toàn khu vực đã thay đổi rõ rệt. Dù mức giá chào bán trung bình đã vượt 100 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá đất dân cư của Cần Giờ, nhưng tỷ lệ hấp thụ ghi nhận ở mức tương đối tích cực.
Ở khía cạnh hạ tầng, nếu như tại thời điểm version 1.0, Cầu Cần Giờ và tuyến Metro Bến Thành – Cần Giờ mới dừng lại ở giai đoạn nghiên cứu, thì đến hiện tại, nhờ các cơ chế đặc thù, cả hai công trình trọng điểm này đã chính thức được khởi công. Tuyến Metro Bến Thành – Cần Giờ được khởi công ngày 19/12/2025, do Vinspeed làm chủ đầu tư, với kỳ vọng đưa vào vận hành năm 2028, kết nối trung tâm TP.HCM với Cần Giờ bằng tàu siêu tốc, rút ngắn thời gian di chuyển xuống còn khoảng 20 phút. Trong khi đó, Cầu Cần Giờ với tổng mức đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng đã khởi công ngày 15/1 theo hình thức PPP, hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), do Masterise Group là nhà đầu tư. Việc đồng loạt khởi công hai dự án này được xem là cột mốc lịch sử của hạ tầng giao thông TP.HCM, không chỉ hoàn thiện liên kết vùng mà còn mở ra không gian phát triển đô thị mới hướng ra biển Đông Nam.
Song hành với hạ tầng, mặt bằng giá đất Cần Giờ cũng chứng kiến sự điều chỉnh mạnh mẽ. Trong bảng giá đất mới lần đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, Cần Giờ là một trong những khu vực có mức điều chỉnh cao nhất, dao động từ 15–25%, trong khi nhiều khu vực khác gần như không thay đổi. Trên thị trường, giá đất cũng bắt đầu phản ánh kỳ vọng mới, khi giá mặt tiền tại một số tuyến đường như Duyên Hải, Đào Cử đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m².
Dù bức tranh phát triển của Cần Giờ ở thời điểm hiện tại đã trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết, thị trường này vẫn không phải “sân chơi” dành cho các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Thực tế cho thấy, khoảng cách giá đáng kể giữa đất dân cư hiện hữu và đất trong khu đô thị mới đang mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn cho toàn khu vực. Tuy nhiên, ngay cả khi mặt bằng giá đã được điều chỉnh cả từ phía chính sách nhà nước lẫn kỳ vọng thị trường, đồng thời hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đã chính thức triển khai, giá bất động sản Cần Giờ vẫn tăng theo hướng thận trọng và có kiểm soát. Điều này cho thấy thị trường đang vận động theo chiều sâu, ưu tiên sự bền vững hơn là những nhịp tăng nóng, và gần như không còn “đất diễn” cho các chiến lược đầu tư mang tính “ăn ngay” trong giai đoạn hiện nay.
